Plazo para pagar el remate en subasta judicial y cómo se suspende

Imagina (escena inventada para ilustrar) que has ganado la puja por un piso en una subasta judicial y que tu banco te pide unas semanas para estudiar la hipoteca, mientras el plazo para pagar el remate ya corre. El remate es el precio total que ofreciste, del que ya adelantaste el depósito, así que te queda por pagar la diferencia. En los procedimientos recientes la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) da veinte días desde el cierre; el pago a plazos y la prórroga de los que se habla por la red no figuran en su texto vigente, y el mecanismo que sí prevé para detener el plazo consiste en pedir al juzgado un documento concreto para hipotecar.

Cuántos días tienes para pagar el resto del remate y desde cuándo corren

El artículo 670.1 de la LEC dice, tras la Ley Orgánica 1/2025: «En el plazo de veinte días siguientes al cierre de la subasta, el mejor postor habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate». Consignar es ingresar el dinero en esa cuenta del juzgado, así que en esos veinte días siguientes al cierre pagas solo lo que falta tras descontar tu depósito.

El 670.1 no escribe la palabra «hábiles», pero el artículo 133.2 establece que «En el cómputo de los plazos señalados por días se excluirán los inhábiles», y el 130.2 declara inhábiles los fines de semana, los días del 24 de diciembre al 6 de enero, las fiestas nacionales, los festivos laborales de tu comunidad o localidad y, con carácter general, agosto. Mi lectura de los tres artículos juntos es que los veinte días se cuentan en días hábiles.

Esto rige para los procedimientos incoados, es decir, iniciados, con posterioridad al 3 de abril de 2025: la disposición transitoria novena de la LO 1/2025 dice que sus previsiones serán «aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor», y una ejecución anterior sigue con el texto previo, que decía «En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar...».

Cuándo se incoó el procedimiento	Plazo para consignar el resto
Con posterioridad al 3 de abril de 2025	Veinte días siguientes al cierre
Antes de esa fecha	Cuarenta días, según el texto anterior

Para saber en cuál estás, mira el edicto (el anuncio oficial de la subasta) y la ficha de la subasta en el Portal y, si no te queda claro cuándo se inició la ejecución, pregunta al juzgado. En lo que he revisado circulan cuatro versiones del plazo (40 días naturales, 40 hábiles, 20 hábiles y 20 a secas), algo que se explica porque conviven dos redacciones.

Si tu puja queda por debajo del 70 % del valor de subasta, el ejecutado, es decir, el deudor contra el que se dirige la ejecución, puede presentar a alguien que la mejore, como detallo en los diez días que tiene el ejecutado para mejorar una puja baja. Si no hay mejora y se aprueba el remate, el artículo 670.4 habla de requerir al mejor postor para que pague el resto en veinte días, de modo que el 670.1 cuenta desde el cierre y el 670.4 desde un requerimiento, y los dos apartados no coinciden literalmente. No he encontrado resolución que lo aclare, así que en ese camino manda el requerimiento del juzgado.

El pago a plazos y la prórroga que la ley vigente no recoge

Antes de la reforma, el apartado 3 del artículo 670 preveía posturas superiores al 70 % del valor de subasta «pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado», y era el ejecutante, la parte que reclama la deuda, quien podía pedir en veinte días la adjudicación del inmueble por el 70 %.

En el texto vigente ese apartado regula la mejora del ejecutado y, tras buscar «a plazos», «pago aplazado» y «precio aplazado» en los artículos 643 a 675, no he encontrado ninguna regla de pago aplazado para el rematante, así que yo calcularía la puja contando con pagar el resto de una vez.

Prórroga tampoco hay, porque el 670 no prevé añadir días al plazo ni en la redacción vigente ni en la anterior que he leído, y lo más parecido a ganar tiempo es la suspensión del apartado 6. Si tu procedimiento es anterior al 3 de abril de 2025, pregunta al juzgado qué texto te aplica.

El testimonio para hipotecar, el mecanismo que sí suspende el plazo

Para pagar con una hipoteca, el artículo 670.6 establece: «Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el letrado o letrada de la Administración de Justicia expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide». El testimonio es una copia oficial certificada, y el letrado de la Administración de Justicia (LAJ) dirige el trámite en el juzgado; el decreto de aprobación del remate llega antes que el de adjudicación, que se dicta una vez consignada la diferencia (art. 670.8).

La Ley Hipotecaria lo encaja en su artículo 107, duodécimo, que permite hipotecar el derecho del rematante y dispone que «Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados».

El propio 670.6 añade: «La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante». Es una suspensión y no una prórroga, porque el reloj se detiene al pedirlo y vuelve a correr cuando te entregan el testimonio, sin que la ley sume días nuevos, según mi lectura.

¿Y cuánto tarda el juzgado en entregar ese testimonio una vez que lo has solicitado? La ley dice «inmediatamente» sin fijar un tope, y no he podido contrastar ni los tiempos reales de cada juzgado ni cómo lo gestiona cada banco, así que pregunta al tuyo qué documento exige. Mi criterio personal, sin valor legal, es pedirlo el primer día en cuanto sepas que vas a hipotecar, porque el plazo corre desde el cierre aunque aún no tengas el documento.

Qué pierdes si llegas tarde y cómo llegar con margen

Si no pagas en plazo, el 670.4 dice: «Si no realizara el pago, perderá su depósito, que se aplicará a los fines de la ejecución». Es la consecuencia que recoge ese artículo, y no he revisado si otras normas añaden más.

La cuantía la marca el edicto, ya que el artículo 669.1 fija para inmuebles el 20 % del valor dado a los bienes, con un mínimo de 1.000 € y la posibilidad de que el LAJ lo suba o lo baje; el depósito previo y cuándo lo recuperas explica el mecanismo. En un ejemplo ilustrativo e inventado, con un valor de subasta de 150.000 € el 20 % son 30.000 € que se pierden si no consignas a tiempo.

Si otros postores pidieron reserva de postura, es decir, quedar como alternativa por si el ganador no paga, el artículo 652.1 prevé que el remate inicial quede sin efecto y pueda aprobarse a favor del siguiente, siempre que su oferta sumada al depósito del primero alcance el remate fallido.

Antes de pujar con financiación reviso cuatro cosas: qué documentos exige mi banco, qué liquidez de respaldo tengo si la hipoteca se retrasa o se deniega, cuántos días hábiles me deja el calendario del juzgado y, si pujo por otra persona, el detalle de que el 647.1.1.º aclara que la falta de acreditación de la representación no interrumpe los plazos para pagar el resto.

Antes de dar el plazo por bueno, confirma en el edicto la normativa que te afecta y en el requerimiento del juzgado la fecha desde la que cuentas, y ante cualquier duda consulta con un abogado o un procurador.

Preguntas frecuentes

¿Son 20 o 40 días para pagar el resto del remate?

Depende de cuándo se incoó el procedimiento, porque en los posteriores al 3 de abril de 2025 son veinte días desde el cierre y en los anteriores rige el texto previo, de cuarenta; el edicto te indica cuál te toca.

¿Se puede pagar una subasta judicial a plazos?

En el texto vigente no he encontrado pago aplazado para el rematante; el supuesto del antiguo 670.3 pertenece a procedimientos anteriores, y ahí conviene preguntar al juzgado.

¿Puedo pedir una prórroga si el banco se retrasa?

El artículo 670 no contempla prórroga; lo que prevé su apartado 6 es que, si pides el testimonio del decreto de aprobación del remate para hipotecar, el plazo se suspenda hasta que te lo entreguen.

¿Qué pasa si pago un día tarde?

El 670.4 prevé la pérdida del depósito para quien no paga y no he encontrado en él margen de tolerancia, así que cuenta los días hábiles con el calendario de tu juzgado y no apures el último.

Información orientativa, que no sustituye el consejo de un abogado.