Puja inferior al 70 % en una subasta judicial y los diez días que tiene el ejecutado para mejorarla

Has pujado 130.000 euros por un piso con un valor de subasta de 200.000, el portal cierra y no sabes si el piso es tuyo, porque una puja inferior al 70 % del valor de subasta no se aprueba sola. Es la situación en la que acaba cualquier inversor que puja bajo, y lo que circula sobre ella mezcla casi siempre redacciones antiguas de la ley con la vigente.

El mito más repetido dice que el 70 % es el límite de la vivienda habitual y el 50 % el del resto, cuando el 70 % es el umbral de aprobación automática para cualquier bien y la vivienda habitual solo cambia los mínimos que se aplican después. Sigo aquí el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, en vigor para este artículo desde el 3 de abril de 2025, y me limito a las subastas judiciales, porque las de la Agencia Tributaria tienen reglas propias.

Qué se abre cuando tu puja se queda por debajo del 70 % del valor de subasta

Todos los porcentajes se calculan sobre el valor de subasta, que es el importe por el que el bien sale a subasta y aparece en el edicto, una cifra que puede quedar lejos del precio de mercado. Si la mejor puja llega al 70 % o lo supera, el letrado de la Administración de Justicia (LAJ) aprueba el remate mediante decreto al día siguiente del cierre y tú consignas la diferencia entre lo depositado y el precio total en los veinte días siguientes al cierre (art. 670.1). Con 150.000 euros sobre 200.000 todo termina ahí.

Por debajo del 70 % se abre una ventana en la que manda el ejecutado, el dueño del inmueble embargado, que tiene diez días desde el cierre de la subasta para presentar un escrito diciendo que otra persona mejorará el precio con una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o, aunque sea inferior, suficiente para satisfacer por completo el derecho del ejecutante (art. 670.3). Esa persona debe haber ingresado antes un importe equivalente al depósito exigido en la subasta y, desde ese ingreso, tiene otros diez días para pagar el resto; si no lo hace pierde el depósito y se acuerda una nueva subasta si hace falta. Como la ley habla de mejorar el precio, entiendo que el tercero tiene que superar tu puja además de alcanzar ese 60 % o cubrir la deuda, aunque es lectura mía del verbo «mejorar».

Si el tercero cumple, el LAJ te notifica que se ha mejorado el precio y ordena la devolución inmediata de tu depósito (art. 670.4), de modo que pierdes el piso pero recuperas el dinero.

Los foros antiguos recogen además una redacción anterior en la que el acreedor aparecía a última hora para quedarse el bien. Con el texto vigente, habiendo pujas y sin ser el ejecutante el mejor postor, este ya no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación del bien después de la subasta (arts. 670.3 y 647). Lo que sí sigue abierto es otra salida para el deudor, que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate puede liberar el bien pagando íntegramente lo que debe por principal, intereses y costas (art. 670.7), y cuanto más se alarga la espera, más margen tiene para intentarlo.

Si nadie mejora tu puja, los mínimos del 50 %, el 40 % y la regla de la vivienda habitual

Cuando el ejecutado no usa su facultad de mejora o esta no llega a tener efecto, el remate se aprueba a favor del mejor postor si su oferta alcanza el 50 % del valor de subasta. También se aprueba por la cantidad suficiente para satisfacer por completo al ejecutante, siempre que no baje del 40 % (art. 670.3), de modo que la deuda reclamada por todos los conceptos marca el suelo y conviene averiguarla antes de pujar.

Si tu puja no cumple ninguna de las dos condiciones, el LAJ resuelve oídas las partes y atiende a las circunstancias del caso: la conducta del deudor, la posibilidad de cobrar con otros bienes, el sacrificio patrimonial que supone aprobar o no el remate para el deudor, el ejecutante o los terceros acreedores con derechos inscritos, y el beneficio que obtendría el acreedor. Contra su decreto cabe recurso directo de revisión, y si deniega el remate se alza el embargo a instancia del ejecutado. Ninguna cifra baja te asegura nada en este tramo, y cómo deciden en la práctica los juzgados por debajo de esos mínimos no lo he podido verificar, así que pregúntalo en el que lleve la ejecución.

Si el inmueble es la vivienda habitual del deudor, el remate no se aprueba por menos del 70 %, salvo que sea por la cantidad que se debe al ejecutante por todos los conceptos, y ni siquiera entonces puede bajar del 60 % (art. 670.3). La diferencia entre vivienda y resto está, por tanto, en el suelo posterior, 70 % o deuda con mínimo del 60 % frente a 50 % o deuda con mínimo del 40 %.

Las cuentas con un piso de 200.000 euros de valor de subasta

Las cifras de este apartado son ilustrativas, de un piso inventado con valor de subasta de 200.000 euros y un depósito del 20 %, es decir, 40.000 euros (art. 669.1, que el LAJ puede subir o bajar, así que comprueba el edicto). Los umbrales quedan en 140.000 euros para el 70 %, 120.000 para el 60 %, 100.000 para el 50 % y 80.000 para el 40 %; los casos 2 a 4 suponen que no es vivienda habitual.

Caso	Tu puja	% del valor	Qué ocurre	Resto si se aprueba (puja menos 40.000 €)
1	150.000 €	75 %	Se aprueba al día siguiente del cierre	110.000 €, en 20 días desde el cierre
2	130.000 €	65 %	Ventana de 10 días. Un tercero que ofrezca más de 130.000 € ya supera el 60 %, y si mejora te devuelven los 40.000 €. Sin mejora, superas el 50 % y se aprueba	90.000 €
3	110.000 €	55 %	Ventana de 10 días. El tercero tiene que superar tus 110.000 € y llegar a 120.000 € (el 60 %), salvo que cubra la deuda con menos, así que paga al menos 10.000 € (un 9,1 %) más que tú. Sin mejora, superas el 50 % y se aprueba	70.000 €
4a	90.000 €	45 %	Deuda total de 85.000 €. Tras la ventana y sin mejora, tu puja cubre la deuda y supera el 40 % (80.000 €), así que puede aprobarse	50.000 €
4b	90.000 €	45 %	Deuda total de 150.000 €. No llegas al 50 % ni cubres la deuda, de modo que decide el LAJ oídas las partes, con resultado incierto	50.000 €, solo si se aprueba
5a	125.000 €	62,5 %	Vivienda habitual y deuda total de 125.000 €. No llega al 70 % (140.000 €), pero iguala la deuda y supera el 60 % (120.000 €), por lo que puede aprobarse tras la ventana	85.000 €
5b	130.000 €	65 %	Vivienda habitual y deuda total de 150.000 €. No llega al 70 % ni cubre la deuda, y la regla impide aprobar el remate; lo que ocurre después queda fuera de este artículo	No aplica

Mira la fila 3 con calma, porque contradice la intuición: con 110.000 euros el tercero tiene que pagar como mínimo 10.000 más que tú para llegar al 60 %, mientras que con 130.000 le vale cualquier cantidad por encima de tu puja, de modo que la regla del 60 % le encarece la mejora cuanto más bajo pujas, salvo que la deuda sea menor que ese 60 %.

La deuda cambia las cuentas en las dos direcciones (filas 4a y 4b): con 85.000 euros de deuda tu puja de 90.000 cubre lo debido y puede aprobarse, pero a un tercero también le basta superarte para cubrirla, mientras que con 150.000 de deuda esa misma puja queda en manos del criterio del LAJ.

Ojo con esto en vivienda habitual, porque el 70 % pasa a ser un suelo (filas 5a y 5b): pujar bajo solo tiene recorrido cuando la deuda es baja, y con 130.000 euros sobre una deuda de 150.000 la regla impide aprobar el remate.

Cuánto dinero queda bloqueado y qué comprobar antes de pujar bajo

Tu depósito, 40.000 euros en el ejemplo, sigue ingresado tras el cierre; el artículo 670.4 ordena devolverlo de inmediato cuando alguien mejora tu puja, y cuando nadie lo hace el texto no fija plazo a la decisión del LAJ, por lo que no puedo darte una duración habitual de la espera. Si se aprueba el remate, el depósito se descuenta del precio y te requieren el resto en veinte días, con pérdida del depósito si no pagas (art. 670.4); los plazos por días excluyen los inhábiles (art. 133.2 LEC), así que cómo se cuentan en tu juzgado, agosto incluido, conviene confirmarlo allí. Qué pasa con tu depósito si el remate se deniega tampoco lo he verificado. Si quieres repasar cuánto es el depósito ahora y cuándo lo recuperas, tienes la guía dedicada.

Conviene poner un número a la espera: si inmovilizas 40.000 euros durante tres meses (una hipótesis de cálculo sin relación con la duración real de ningún juzgado) y esos euros rindieran un 3 % anual, el coste de oportunidad serían 300 euros. La cifra es pequeña frente a la diferencia entre el valor de subasta y la puja del ejemplo, pero el aviso vale igual: yo pujo bajo solo con dinero que puedo tener parado y que no necesito para otra operación.

Antes de pujar bajo compruebo cuatro cosas: si el inmueble es la vivienda habitual del ejecutado, cuánto reclama el ejecutante por todos los conceptos, cuál es el valor de subasta exacto y el depósito que exige el edicto, y, si la ejecución empezó antes de abril de 2025, a qué redacción del artículo 670 está sujeta, algo que no he podido verificar y que debes confirmar en el juzgado. Para lo que viene si el remate se aprueba, tienes los plazos y pasos reales hasta que tienes las llaves.

Con esas respuestas ya puedes hacer tus propias cuentas como las de la tabla; contrástalas con un abogado especializado en ejecuciones antes de pujar, porque esta guía resume el texto de la ley y no conoce tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Se aprueba al día siguiente si mi puja es del 69 %?

No, la aprobación al día siguiente del cierre exige llegar al 70 % del valor de subasta, y con un 69 % se abre el plazo de diez días del ejecutado para presentar a alguien que mejore tu oferta (art. 670.1 y 670.3).

¿Pierdo mi depósito si el ejecutado presenta a otra persona?

Si esa persona cumple los requisitos y mejora tu puja, el LAJ ordena devolverte el depósito de inmediato (art. 670.4). El depósito que se pierde por no pagar a tiempo es el del tercero y, una vez aprobado el remate a tu favor, el tuyo.

¿Puede el banco mejorar mi puja después de la subasta?

Si hubo pujas y el ejecutante, que muchas veces es un banco, no resultó mejor postor, el texto vigente le impide mejorar el precio o pedir la adjudicación del bien con posterioridad (arts. 670.3 y 647).

¿Cuándo tengo que pagar el resto del remate?

Con una puja del 70 % o más, en los veinte días siguientes al cierre; si pasaste por la ventana del ejecutado y el remate se aprueba, te requerirán el pago en veinte días (art. 670.4). Al tratarse de plazos por días, excluyen los inhábiles, y el cómputo exacto lo confirma el juzgado.