Qué gastos pagas al comprar una vivienda en España
Comprar una vivienda no son solo los euros del precio. A la cifra de la escritura tienes que sumar entre un 8% y un 13% en gastos asociados, según comunidad autónoma y si es vivienda nueva o usada. La diferencia es brutal entre extremos: en País Vasco rondan el 7% del precio, en Cataluña pueden superar el 13% en tramos altos.
Los gastos se dividen en dos bloques: impuestos (ITP o IVA, AJD si hay hipoteca) y gastos asociados (notaría, registro, gestoría, tasación). Los impuestos se llevan la mayor parte (4-13% del precio), los gastos asociados suelen sumar 1.500-3.000 euros sea cual sea el precio.
ITP por comunidad autónoma — vivienda usada
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) lo paga el comprador en vivienda usada y depende de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Rangos generales 2026:
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| País Vasco | 4% |
| Navarra | 5% |
| Madrid · Ceuta · Melilla | 6% |
| Canarias | 6,5% |
| Andalucía · La Rioja | 7% |
| Aragón · Murcia | 8% |
| Asturias · Castilla y León · Extremadura | 8% (10% en tramos altos) |
| Galicia · Cantabria · Castilla-La Mancha | 9% |
| Comunidad Valenciana · Cataluña | 10% (Cataluña hasta 13%) |
| Illes Balears | 8-13% por escalas |
Hay bonificaciones específicas para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y vivienda habitual en muchas comunidades autónomas. Pueden bajar el ITP entre 1 y 4 puntos porcentuales según el caso.
Notaría y registro
La notaría cobra por aranceles oficiales (Real Decreto 1426/1989) en función del precio. Una vivienda de 200.000 euros ronda los 600-900 euros. Una de 100.000 euros, entre 400 y 600. Una de 500.000, alrededor de 1.500. El registro de la propiedad va por una escala parecida y suele costar la mitad que la notaría.
Gestoría
La gestoría no es obligatoria si compras al contado, pero se incluye casi siempre cuando hay hipoteca porque el banco lo exige. Cuesta entre 350 y 600 euros y se ocupa de la liquidación del impuesto, la inscripción en el registro y los trámites con Catastro.
Si pides hipoteca
La hipoteca suma tres gastos adicionales: la tasación bancaria (250-450 euros, la paga el comprador), el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la cantidad hipotecaria (que desde 2018 paga el banco, pero conviene verificarlo en cada CCAA), y la comisión de apertura si la hay. Las copias notariales y la inscripción registral de la hipoteca también son gastos del prestamista, no tuyos.
Subasta judicial o administrativa
Si compras en una subasta del BOE o de la AEAT pagas los mismos impuestos que en compraventa normal: ITP del 4-13% según CCAA. Te ahorras la comisión de la inmobiliaria (un 3-5% en mercado libre) pero asumes gastos legales del procedimiento: procurador y abogado en subastas judiciales suman entre 800 y 1.500 euros. En subastas administrativas estos gastos no aplican.
Lo crítico de las subastas no son los gastos fijos sino las cargas registrales que pueden subsistir tras la adjudicación. Antes de pujar, lee la guía con las 6 verificaciones imprescindibles y el filtro para saber si el banco se va a quedar el inmueble.
Ver subastas activas con coste real ya calculado →Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje del precio se va en gastos?
Entre el 8% y el 13% del precio de compra, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada. En País Vasco con vivienda usada al contado puede ser solo un 6%. En Cataluña con vivienda usada e hipoteca puede pasar del 14%.
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
La paga el comprador en la práctica española habitual, aunque el Código Civil dice que la escritura matriz la paga el vendedor y las copias el comprador. El acuerdo se hace antes de firmar — si es subasta, lo paga íntegro el adjudicatario.
¿Tengo que pagar IBI atrasado del antiguo dueño?
Sí, parcialmente. Por afección real (artículo 64 LRHL), los cuatro últimos ejercicios de IBI se traspasan al nuevo propietario aunque no los debas tú. Es una "carga oculta" que no aparece en la nota simple — pregunta al ayuntamiento antes de comprar.
¿Y la deuda de comunidad de propietarios?
Por el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, respondes con el inmueble de las cuotas comunes del año en curso y de los tres años anteriores. Cuatro años en total. Si la comunidad reclama, te toca pagar a ti aunque el deudor original sea el vendedor.
¿Esta calculadora vale para subastas del BOE?
Sí, y además te lo simplifica. Marca "subasta" para incluir procurador y abogado. Para ver el coste real de cada subasta en concreto (incluyendo cargas registrales detectadas y reforma estimada) entra en cualquier ficha del portal — el análisis IA ya te da la cifra desglosada.