Depósito previo en subastas del BOE — cuánto es ahora, cómo funciona y cuándo lo recuperas

Si llevas un tiempo leyendo sobre subastas del BOE, es casi seguro que te has topado con el 5 % como cifra del depósito previo. Ese número lleva años circulando en guías, foros y portales, y durante mucho tiempo fue correcto. El problema es que desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la LO 1/2025, ese porcentaje ya no aplica para inmuebles en subastas judiciales. Quien planifica su liquidez con el 5 % como referencia puede llegar al portal del BOE con el dinero justo y descubrir que no puede ni entrar a pujar.

Este artículo explica el cambio real, cómo funciona el mecanismo del depósito y qué le ocurre a ese dinero en cada escenario posible.

Cuánto tienes que consignar de verdad y por qué el 5 % ya no aplica para inmuebles

La LO 1/2025 modificó dos artículos clave de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El art. 647 LEC fija ahora el depósito mínimo general en el 10 % del valor de tasación del bien. El art. 669 LEC, que regula específicamente las subastas judiciales de inmuebles, lo eleva al 20 %. Ambos cambios son aplicables desde el 3 de abril de 2025; si la subasta en la que vas a pujar se abrió o celebra después de esa fecha, esos son tus números.

Para que quede claro con cifras concretas: un piso con valor de tasación de 150.000 € requiere un depósito de 30.000 € antes de poder pujar. Con el 5 % anterior, ese mismo piso solo exigía 7.500 €. La diferencia no es un matiz: es que necesitas cuatro veces más liquidez inmovilizada el día de la subasta.

El cambio tiene contexto histórico. El 5 % llegó con el RDL 7/2013, que redujo el depósito desde el 20 % que existía antes para facilitar el acceso a subastas durante la crisis. En 2025 se ha vuelto a subir para inmuebles, precisamente al 20 %, con el argumento de desincentivar las posturas especulativas y las quiebras de subasta. Sea o no el motivo real, el efecto práctico para ti es que necesitas tener ese dinero disponible y sin comprometer.

Un aviso importante sobre las subastas tributarias de la AEAT (embargos de Hacienda): el porcentaje del depósito en esas subastas es distinto al de las judiciales y no está publicado de forma explícita en las fuentes primarias que he podido verificar para este artículo. Antes de pujar en una subasta de la Agencia Tributaria, consulta directamente la FAQ de depósitos de la AEAT para no llevarte sorpresas.

Cómo funciona el dinero, que no es una transferencia sino un bloqueo

Aquí hay una confusión frecuente entre quienes se acercan a las subastas por primera vez: el depósito previo no es un ingreso que haces en la cuenta del juzgado ni una transferencia a ninguna parte. Es un bloqueo bancario que se realiza a través de la pasarela de pagos del portal de subastas del BOE; el dinero sigue siendo tuyo en tu cuenta, pero queda retenido y no puedes disponer de él mientras dure la subasta.

El mecanismo funciona a través de los bancos admitidos por el portal, que en la práctica son las entidades más grandes del sistema español. Si tu cuenta es de un banco que no opera con la pasarela del BOE, necesitarás tener una cuenta en uno que sí funcione, porque no hay alternativa manual para el depósito; no se admite tarjeta de crédito ni transferencia directa. El portal tiene además límites operativos por entidad y por operación que conviene revisar antes del día de la subasta, especialmente si el depósito es elevado.

En cuanto al plazo para constituirlo, la lógica del portal es que el depósito debe estar activo para poder pujar, así que la constitución se hace durante el periodo de licitación, que suele estar abierto varios días antes de la fecha de cierre de la subasta. Esperar al último momento no es buena idea, porque los problemas técnicos con el banco (límites diarios, autorizaciones de seguridad) se resuelven mejor con margen de tiempo. Si no tienes el depósito activo cuando llega el momento de pujar, quedas excluido automáticamente y no hay vuelta atrás.

Cuándo y cómo recuperas el depósito, y la trampa de la reserva de postura

El escenario más habitual para quienes empiezan es pujar, no ganar y recuperar el dinero. En ese caso, el desbloqueo suele producirse en un plazo de 24 horas desde que se cierra la subasta, y el dinero queda disponible de nuevo en tu cuenta sin ningún trámite adicional de tu parte.

Pero hay un escenario que mucha gente no tiene en cuenta: la reserva de postura. Si activas esa opción al pujar (que básicamente significa que aceptas quedar como postor de reserva si el adjudicatario no paga), tu depósito no se desbloquea cuando termina la subasta aunque no hayas ganado. El dinero queda retenido hasta que el adjudicatario principal complete el pago del remate, lo que en una subasta judicial puede tardar semanas, dependiendo del juzgado y del ritmo del proceso. Si tenías ese dinero pensado para otra subasta o para cualquier otro uso en ese periodo, la reserva de postura puede desbaratarte la planificación sin que hayas ganado nada.

Si ganas la subasta, el depósito no se devuelve: se descuenta del precio total que tienes que pagar. Lo que abonas en el plazo posterior al resultado es el remate total menos el depósito ya consignado. Para conocer los plazos exactos de pago del remate y los pasos desde que te adjudicas hasta que tienes la escritura, el artículo sobre qué pasa después de ganar una subasta del BOE lo cubre en detalle.

Qué pasa si ganas y después no puedes pagar el remate

Este es el escenario que peor se explica en la mayoría de guías, probablemente porque es incómodo de contar: si te adjudicas la subasta y luego no pagas el importe restante en el plazo que fija el juzgado, pierdes el depósito íntegro. Los 30.000 € del ejemplo anterior no los ves más.

Y no acaba ahí. El art. 653 LEC regula la quiebra de subasta: se declara el proceso fallido, se convoca una nueva subasta y el rematante incumplidor puede quedar obligado a responder de los perjuicios que eso cause al proceso, incluyendo la diferencia si en la nueva subasta se obtiene un precio menor. No es una consecuencia automática en todos los casos, pero existe como posibilidad legal y algunos juzgados la aplican.

La clave práctica es esta: el depósito no funciona como una opción de compra que puedes abandonar pagando una penalización asumible. Es un compromiso real de compra. Si pujas sobre un inmueble del que no tienes toda la información necesaria (cargas registrales, situación de ocupación, estado del título), o si pujas sin tener garantizada la financiación del resto del precio, te estás exponiendo a perder ese dinero y posiblemente a más. El análisis previo al depósito es tan importante como el depósito en sí; para ese análisis, las cosas que debes verificar antes de pujar en una subasta judicial son un buen punto de partida.

Preguntas frecuentes

¿El depósito previo es lo mismo en subasta judicial y en subasta de Hacienda?

No. Las subastas judiciales siguen la LEC (art. 669: 20 % para inmuebles desde abril 2025). Las subastas tributarias de la AEAT tienen su propio régimen; el porcentaje exacto no está publicado de forma explícita en las fuentes primarias consultadas, así que conviene verificarlo directamente en la sede electrónica de la AEAT antes de cualquier cálculo.

¿Puedo constituir el depósito con tarjeta de crédito?

No. El depósito se realiza exclusivamente mediante bloqueo bancario a través de la pasarela del portal del BOE, con los bancos admitidos por el sistema. Tarjeta de crédito, transferencia ordinaria o efectivo no son opciones válidas para este trámite.

¿Cuánto tiempo antes de la subasta tengo que hacer el depósito?

El portal abre el periodo de licitación varios días antes del cierre de la subasta, y el depósito puede constituirse durante ese periodo. No hay un plazo mínimo fijo de anticipación, pero es muy recomendable no dejarlo para las últimas horas: si surge algún problema técnico con el banco (límites, autorizaciones), necesitas tiempo para resolverlo.

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La regla práctica que me parece más útil después de haber pasado por el proceso: cuando calcules si una subasta es viable para ti, empieza por el depósito. Con el 20 % para inmuebles judiciales, ese es el primer filtro real de liquidez, no el último. Si ese dinero no está disponible y sin comprometer el día que se abre la licitación, la subasta no es para ti en ese momento, por muy buena que parezca la oportunidad.

Para el cálculo completo de lo que necesitas tener disponible antes de pujar, más allá del depósito, puedes ver cuánto dinero necesitas de verdad para pujar en una subasta del BOE.

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Fuentes: Iberley — Reformas en la subasta judicial según Ley 1/2025 · AEAT — FAQ depósitos de subastas