Cómo funciona una subasta de inmuebles de la Agencia Tributaria, del depósito a la escritura

En una subasta de inmuebles de la Agencia Tributaria no hay juzgado ni decreto de adjudicación: la ejecuta la propia Hacienda por vía de apremio y la regula el Reglamento General de Recaudación (RGR), aprobado por el Real Decreto 939/2005. Para situarte antes de entrar en detalle, el depósito es del 5 % del tipo cuando el lote incluye un inmueble, las pujas duran 20 días naturales y, una vez adjudicado el bien, tienes 15 días para pagar (confirma en la notificación cómo se computan, porque el texto no aclara si son hábiles).

Si has visto cifras distintas, como un depósito del 20 % o una segunda licitación al 75 %, vienen de guías y anuncios antiguos, anteriores a las reformas del reglamento de 2017 y 2024, y aquí solo uso la redacción vigente. Quedan fuera las subastas de la Seguridad Social, las notariales y las de haciendas locales, que pueden tener normativa propia, y todo lo que sigue es orientación general que debes contrastar con tu caso concreto.

El tipo de salida ya descuenta las cargas anteriores y esas cargas se quedan contigo

El primer malentendido aparece con el tipo de subasta, porque según el art. 97.6 del RGR, si el inmueble no tiene cargas el tipo es la valoración, y si tiene cargas anteriores que no la exceden, el tipo es la valoración menos el valor actual de esas cargas. A primera vista es un descuento a tu favor, y la misma norma añade que las cargas anteriores «quedarán subsistentes sin aplicar a su extinción el precio del remate», de modo que lo que pagas por el inmueble no las cancela y las heredas.

Cuando un bien ya salió a enajenación y quedó sin adjudicar, el art. 97.7 aplica un coeficiente corrector sobre la valoración, de 0,8 en segunda subasta y de 0,6 en terceras y posteriores, y ese es el mecanismo que debes tener en la cabeza si ves anuncios que hablan de un 75 %.

Un ejemplo hipotético para fijar ideas: un piso valorado en 100.000 euros con 10.000 euros de cargas anteriores sale con un tipo de 90.000 euros, y esos 10.000 euros siguen inscritos tras el remate. Si el mismo piso volviera a salir después de quedar sin adjudicar, el tipo de la segunda subasta sería 100.000 × 0,8 − 10.000 = 70.000 euros y el de la tercera, 100.000 × 0,6 − 10.000 = 50.000 euros, con las cargas descontadas igualmente. Un tipo bajo, por tanto, no equivale a un precio final bajo, porque hay que sumarle lo que arrastra la finca.

Para saber qué cargas hay y cuánto pesan, te servirá leer las cargas de una subasta del BOE y calcular lo que de verdad vas a pagar, que explica cómo sacarlas de la nota simple. El tipo tampoco incluye los impuestos indirectos de la transmisión, y como esas cifras dependen de tu comunidad autónoma y de quién vende, aquí no las doy.

Alta en el Portal, depósito del 5 % y veinte días naturales para pujar

La sede de la AEAT resume el proceso en su guía Cómo participar en una subasta, y el reglamento lo concreta: la subasta es única y electrónica, se celebra en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE y solo admite ofertas por vía electrónica, de modo que no hay sala ni puja presencial. Para pujar te das de alta como usuario con un medio electrónico admitido o compareciendo ante un funcionario.

El acuerdo de enajenación se notifica al deudor, a su cónyuge (si el bien es ganancial o vivienda habitual), a los acreedores posteriores, a los copropietarios y a los terceros poseedores (art. 101), lo que da una idea de cuántas personas pueden tener algo que decir sobre el inmueble.

Además necesitas consignar un depósito del 5 % del tipo si el lote es o contiene un inmueble (si solo hay muebles, el 10 %), y con el tipo hipotético de 90.000 euros serían 4.500 euros. Al pujar declaras si quieres reservar el depósito por si el mejor postor no paga, y si tu oferta es igual o inferior a la mayor, queda reservado siempre. Al cerrar la subasta se liberan los depósitos no reservados salvo el del mejor postor (art. 103 bis).

Las pujas se reciben durante veinte días naturales desde la apertura, y se admiten importes superiores, iguales o inferiores a la oferta más alta (a igual importe gana la anterior en el tiempo). La subasta no cierra hasta que pasa una hora desde la última puja, con una ampliación máxima de 24 horas. El art. 104 fija como importe de salida o puja mínima «el 10 por ciento del tipo de subasta, salvo que estos bienes o lotes tengan una carga superior o igual al 25 por ciento del importe de valoración»; en nuestro ejemplo, con cargas del 10 %, serían 9.000 euros. Si el lote supera ese 25 % de cargas, la norma no dice qué puja mínima rige, así que hay que leer las condiciones del anuncio.

Según las preguntas frecuentes sobre pujas de la AEAT, una puja no se puede retirar ni modificar, y por eso yo no pujaría sin tener el dinero cerrado antes de que acaben los veinte días.

Tras el cierre decide la Mesa, con el 50 % del tipo como referencia

En un máximo de 15 días naturales desde el cierre de las pujas se reúne la Mesa de la subasta. Si la mejor oferta alcanza el 50 % del tipo (45.000 euros en el ejemplo), adjudica; si queda por debajo, la Mesa decide «atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación» si adjudica o declara desierta la subasta, así que una oferta baja puede ganar, pero nada lo garantiza.

Si el mejor postor no ingresa el pago y hay depósitos reservados, la Mesa puede adjudicar al siguiente, lo que da sentido a la reserva cuando pujas por debajo del primero.

Otros dos frenos pueden dejarte sin el inmueble: si hay titulares de tanteo u otro derecho de adquisición preferente, la adjudicación queda en suspenso mientras pueden ejercerlo, y el deudor puede liberar el bien pagando la deuda en cualquier momento anterior a la certificación del acta de adjudicación o, en su caso, a la escritura (art. 104.4, con remisión al art. 169.1 de la Ley General Tributaria). Con tu depósito ya bloqueado, y sin que el texto que he leído aclare qué pasa con él en ese caso, conviene preguntarlo antes de inmovilizar 4.500 euros en un lote muy ajustado.

Pago en 15 días, certificación o escritura y lo que la norma deja sin resolver

Notificada la adjudicación, pagas la diferencia entre el precio y el depósito «en los 15 días siguientes a la fecha de la notificación». Aquí te recomiendo mirar con lupa la propia notificación, porque el texto no aclara si esos días son hábiles o naturales, y si no pagas pierdes el depósito y respondes de los perjuicios que causes. Con el ejemplo hipotético, un remate de 90.000 euros con 4.500 euros ya depositados deja 85.500 euros por ingresar, que conviene tener o financiar antes de la puja y no después.

Una vez ingresado el pago, recibes la certificación del acta de adjudicación, que es «documento público de venta a todos los efectos». Si prefieres escritura pública, debes comunicarlo en 5 días desde la notificación (con la misma duda sobre cómo se cuentan) e ingresar en ese plazo un 5 % adicional del precio de remate; tras el informe jurídico, la escritura se otorga en los 30 días siguientes (art. 111). Con cualquiera de las dos vías se expide mandamiento de cancelación de las cargas posteriores, y las anteriores, como viste, siguen sobre la finca.

Lo que la norma no resuelve, al menos en lo que he leído del reglamento y de las preguntas frecuentes de la AEAT, es quién recupera la posesión del inmueble si hay ocupantes, ni cómo ni cuándo. Por eso no voy a darte un plazo ni un responsable, y te toca leer con atención las condiciones de cada subasta y consultar a un abogado antes de pujar por un lote que figure como ocupado. Si aún dudas entre judicial y Hacienda, las diferencias entre subasta judicial y subasta de Hacienda te ayudan a decidir, aunque comprueba sus plazos y porcentajes con el RGR vigente.

Mi checklist antes de pujar, como criterio editorial, tiene cinco puntos: las cargas del anuncio contrastadas con la nota simple, los plazos tal como figuran en la notificación, el dinero listo para pagar en 15 días, lo que digan las condiciones sobre el estado y la ocupación del bien, y una consulta a un asesor si algo no te cuadra.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que ir a una oficina para pujar?

No, porque las ofertas solo se presentan en el Portal de Subastas; si no tienes un medio electrónico admitido, el alta se hace compareciendo ante un funcionario.

¿Puedo retirar una puja?

Una vez enviada queda firme, según las preguntas frecuentes de la AEAT, así que el límite que fijes antes de pujar debe ser el definitivo.

¿Qué pasa si nadie puja?

El inmueble queda sin adjudicar y puede volver a salir en otra subasta con el coeficiente corrector del art. 97.7 (0,8 en la segunda y 0,6 en las siguientes), o bien el órgano de recaudación puede proponer su adjudicación a la Hacienda pública en pago de la deuda (art. 109). El reglamento regula además una adjudicación directa (art. 107) para supuestos tasados, así que conviene revisar en el Portal y en la sede de la AEAT si el lote reaparece por alguna de esas vías.

¿Cuánto pierdo si no pago a tiempo?

Pierdes lo consignado al pujar, que en un inmueble es el 5 % del tipo, y puedes responder además de los perjuicios que cause tu impago, por lo que conviene aclarar desde el principio cómo se cuentan los 15 días.