Pujar en representación de otra persona en una subasta del BOE con poder notarial

Hay situaciones en las que quien pone el dinero no puede estar delante de la pantalla el día de la puja: un familiar mayor que no maneja el portal, un inversor que está fuera de España esa semana, un socio que prefiere que gestiones tú toda la operación. El mecanismo legal para que otra persona puje por su cuenta en el BOE existe y es perfectamente válido, pero tiene requisitos concretos que, si no se cumplen antes del comienzo de la subasta, hacen que el proceso se caiga o que el decreto de adjudicación salga a nombre equivocado. Lo que sigue es la guía operativa para hacerlo bien.

Una advertencia previa que conviene tener clara: pujar con poder notarial y ceder el remate después de ganar son dos operaciones completamente distintas, con implicaciones fiscales muy diferentes. Si tienes dudas sobre cuál de las dos situaciones te aplica, lee antes el artículo de cierre donde se explica el contraste; confundirlas puede costarte una transmisión patrimonial de más.

Qué tipo de poder notarial necesitas y cuándo tienes que constituirlo

El primer error que comete la gente en este trámite es pensar que cualquier poder notarial sirve. Un poder general de administración (el que se otorga para gestionar asuntos corrientes: cobrar rentas, firmar contratos de suministros, representar en juntas de comunidad) no suele incluir los llamados actos de disposición, que son aquellos por los que el representado adquiere o transmite bienes de forma vinculante. Pujar en una subasta judicial y adjudicarse un inmueble es exactamente eso: un acto de disposición; por eso necesitas un poder especial que lo contemple de forma expresa.

¿Qué tiene que decir ese poder para que el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) lo admita? La mención mínima que buscas es una facultad para pujar en subastas judiciales celebradas en el Portal de Subastas del BOE, para suscribir los compromisos de depósito, y para aceptar la adjudicación en nombre del poderdante. Algunos LAJ son más exigentes que otros con la literalidad, así que lo más seguro es pedirle al notario que incluya una referencia directa a las subastas del Portal de Subastas del BOE (no solo a "subastas en general") y que cite la condición de representante en el sentido del artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es el precepto que regula la intervención de representantes en el proceso de subasta judicial. La redacción concreta del poder la decide el notario; lo que aquí puedes hacer es llegar a la notaría sabiendo exactamente para qué lo necesitas.

El otro requisito crítico es el temporal. El poder tiene que estar otorgado antes del inicio de la subasta, no antes del día del remate. Las subastas del BOE tienen fecha de apertura y fecha de cierre; en cuanto se abre el plazo de presentación de ofertas, el apoderado puede necesitar operar. Si otorgas el poder el mismo día del remate o después de haber pujado, no hay ratificación posible: el juzgado no admite poderes retroactivos para este trámite. Si compras en subasta con otra persona y queréis que una sola gestione la puja, el plazo para tener el poder listo está explicado con más detalle en el artículo sobre adjudicación conjunta para dos personas, que cubre también cuándo una sola persona puede pujar por cuenta de ambas cotitulares.

Cómo opera el depósito y cómo se indica la representación en el portal del BOE

Para participar en una subasta del BOE hay que constituir un depósito previo, que en las subastas judiciales es del 5 % del tipo de subasta (conviene verificar el edicto concreto porque puede variar en función del procedimiento y de los importes). Aquí viene un punto que genera más confusión de la que parece: el depósito lo tiene que constituir el apoderado con su propio certificado digital o firma electrónica, pero los fondos tienen que estar vinculados al poderdante.

En la práctica, quien opera en el portal es el representante con sus credenciales; pero al registrar la puja, el sistema del BOE permite y en este caso obliga a declarar que se actúa en nombre de un tercero. Esa declaración tiene que hacerse en el momento de la puja, indicando los datos del representado y adjuntando o acreditando el poder notarial según las indicaciones del portal. El decreto de adjudicación, si se gana, saldrá a nombre del representado, que es quien adquiere el inmueble; el representante no aparece como adquirente, solo como la persona que ejecutó el trámite.

¿Qué pasa si ganas y el LAJ rechaza el poder? Puede ocurrir si el poder no incluye la mención específica que exige el juzgado o si hay un defecto formal en el documento. En ese escenario, el adjudicatario no puede completar la compra, el depósito puede quedar en riesgo y el proceso se complica enormemente. Por eso la verificación previa del poder con el juzgado — una consulta rápida antes de pujar — tiene mucho más sentido que asumir que todo irá bien.

A nombre de quién tributa el ITP y por qué confundir esto con una cesión de remate puede costar caro

Cuando el representante gana la subasta mediante poder notarial, el adquirente fiscal es el representado, no el representante. No hay dos transmisiones, no hay dos hechos imponibles: solo una adquisición a nombre de quien otorgó el poder. El ITP (o el IVA, en los casos en que aplique) lo liquida el representado sobre el precio de remate, en el plazo y forma habituales; el representante no genera ningún hecho imponible porque en ningún momento ha adquirido el inmueble para sí mismo.

Este punto parece obvio, pero en la práctica se produce un error con cierta frecuencia: hay inversores que no gestionan el poder a tiempo, pujan a su nombre y, una vez ganada la subasta, intentan transmitir el inmueble al tercero que tenía que ser el adquirente real. Eso ya no es poder notarial; eso es una cesión de remate, que es un mecanismo diferente con sus propias condiciones de plazo, sus propios límites y, lo más importante, con una segunda transmisión patrimonial que puede generar ITP adicional sobre el mismo inmueble. La diferencia entre las dos situaciones no está en el resultado final — en ambos casos alguien acaba siendo propietario — sino en el momento en que se toma la decisión y en el coste fiscal que esa decisión genera. Si te interesa entender cuándo la cesión de remate tiene sentido y cuándo es simplemente un parche caro, el artículo sobre cesión de remate en subastas del BOE lo explica con detalle.

La conclusión práctica es esta: si sabes desde antes de la puja que el inmueble lo va a adquirir alguien que no puede gestionar el trámite, el poder notarial es la herramienta correcta; y la ventana para conseguirlo cierra cuando se abre el plazo de la subasta, no cuando empieza el remate.

Preguntas frecuentes

¿El apoderado necesita tener su propio certificado digital para operar en el portal del BOE? Sí. El apoderado actúa con sus propias credenciales en el portal y es él quien registra la puja; pero la declara en nombre del poderdante, que es quien figura como licitador y, si se gana, como adjudicatario.

¿Se puede otorgar el poder por videoconferencia o en consulado si el representado está en el extranjero? Sí, hay vías para ello: notaría española en el extranjero, consulados españoles con competencia notarial o notario local con apostilla de La Haya. Los plazos de gestión de cada opción varían; conviene gestionarlo con antelación suficiente respecto a la fecha de apertura de la subasta.

¿Puede el mismo poder servir para varias subastas o hay que otorgar uno por operación? Si el poder está redactado en términos generales para "cualesquiera subastas en el Portal de Subastas del BOE", en principio puede utilizarse en operaciones sucesivas; pero algunos LAJ pueden interpretar que se necesita una habilitación específica por subasta concreta. Lo prudente es consultarlo con el notario al redactar el poder y, si hay dudas, preguntar al juzgado que tramita la ejecución antes de operar.

¿La fiscalidad cambia si el representado es una sociedad limitada y no una persona física? El mecanismo es el mismo: el hecho imponible se genera en el representado, que en este caso sería la SL. Lo que cambia es el impuesto aplicable (el ITP no se aplica a empresarios cuando la transmisión está sujeta a IVA) y la forma de liquidación, que en ese caso pasa por el modelo 303 o el 309 de la sociedad.