Comprar un inmueble en subasta del BOE entre dos personas y cómo funciona la adjudicación conjunta

Comprar en subasta del BOE con otro inversor es perfectamente posible, pero el proceso tiene una trampa que atrapa a mucha gente: quien puja es quien queda adjudicado. Si declaras en la pantalla que eres el único licitador y ganas, el decreto de adjudicación sale a tu nombre y solo al tuyo; incluir al socio después ya no es una corrección de datos, sino una segunda transmisión con su propio impuesto. Por eso la coordinación entre los dos tiene que ocurrir antes de abrir la puja, no después de haberla ganado.

Lo que sigue es la guía operativa para hacer bien eso: cómo se declara la cotitularidad en el portal, qué estructura jurídica encaja mejor según el proyecto, y qué riesgos concretos asumes si adquirís como proindiviso sin haber puesto nada por escrito antes.

Cómo declarar la titularidad de dos personas en el portal del BOE antes de pujar

El Portal de Subastas del BOE permite que el licitador declare que puja "a nombre del mejor postor junto con otra persona física y/o jurídica", según las FAQ del Ministerio de Justicia. Esa declaración hay que hacerla en el momento de registrar la puja, no después; es el mecanismo oficial para que la adjudicación salga a nombre de dos o más titulares desde el primer decreto.

La casuística más sencilla es cuando los dos podéis estar físicamente disponibles: cada uno entra con su propio usuario en la plataforma, y durante el proceso de puja se declara la cotitularidad indicando el NIF del otro. Si ganáis, el decreto recoge ambos nombres y el Registro de la Propiedad inscribirá el inmueble con las participaciones que hayáis fijado, generalmente al 50 % cada uno salvo que el acuerdo de compra indique otra proporción.

Cuando uno de los dos no puede estar disponible ese día, o simplemente preferís que gestione todo una sola persona, la solución es el poder notarial. Ese poder tiene que ser específico: facultar expresamente al apoderado para pujar y adjudicarse inmuebles en subasta del Portal BOE en nombre de ambos poderdantes. Un poder general de administración ordinaria habitualmente no cubre ese acto de disposición, así que conviene que el notario lo redacte con ese objeto concreto. Y el poder tiene que estar constituido antes del inicio de la subasta, no durante ni después.

El riesgo que más caro cuesta ignorar es el siguiente: ganar la subasta en nombre propio y pretender añadir al socio una vez adjudicado el inmueble. El juez rechazará cualquier modificación del decreto en ese sentido; la única vía que quedaría sería que el adjudicatario transmitiera una parte alícuota al otro, lo que el fisco trata como una segunda compraventa y genera un ITP adicional sobre esa transmisión. Lo que parecía una simplificación operativa termina costando varios miles de euros más. Si os planteáis una alternativa para el reparto de la adjudicación, conviene leer antes el post sobre cesión de remate en subastas del BOE, que es un mecanismo diferente con sus propias condiciones y plazos.

Proindiviso directo, comunidad de bienes o sociedad limitada y cuándo encaja cada estructura

Una vez claro cómo opera el portal, la pregunta real es a qué nombre debéis adjudicaros el inmueble. Hay tres opciones con consecuencias muy distintas.

La más habitual, y la más sencilla de ejecutar en el portal, es el proindiviso directo: dos personas físicas con sus respectivos NIFs, titulares cada una de una cuota indivisa del inmueble. No requiere ningún trámite previo, se adjudica directamente y se inscribe así en el Registro. La contrapartida es que es también la estructura más vulnerable si la relación entre los copropietarios se deteriora, como veremos en el apartado siguiente.

La comunidad de bienes exige obtener un NIF de comunidad antes de pujar, porque el portal necesita un identificador fiscal de la entidad licitadora. Antes de optar por esta vía, conviene verificar directamente con el portal o con el órgano gestor si admiten el NIF de CB como licitador en el procedimiento concreto; no puedo confirmarlo con certeza para todos los tipos de subasta, y el criterio puede variar. Si el trámite es viable, la comunidad de bienes aporta algo que el proindiviso puro no tiene: una estructura con NIF propio que facilita la facturación si pensáis alquilar, aunque tampoco resuelve los problemas de gestión si hay desacuerdos internos.

La sociedad limitada es la opción más limpia para proyectos con vocación de permanencia o de varias operaciones. La SL puja como persona jurídica, el inmueble queda inscrito como activo de la sociedad, y la salida de un socio se gestiona por transmisión de participaciones sin tocar el inmueble. Eso elimina buena parte del conflicto que genera el proindiviso cuando uno quiere liquidar su posición. El coste es que necesitáis la SL constituida antes de pujar, y que la estructura tiene unos gastos fijos anuales que solo tienen sentido si el volumen de operaciones los absorbe; si os planteáis esa ruta, el artículo sobre comprar en subasta del BOE con una SL entra en el detalle del ITP, el IS y los umbrales en los que la estructura tiene sentido financiero.

La elección depende de la situación fiscal y patrimonial de cada inversor, del tipo de proyecto y del horizonte temporal previsto. Lo sensato es consultarlo con un asesor antes de decidir, especialmente si hay diferencias de capital aportado o de responsabilidad entre los dos compradores.

Qué pasa con un proindiviso sin pacto de salida cuando uno quiere vender antes de tiempo

El proindiviso es una figura que el Código Civil trata como provisional por naturaleza. El artículo 400 del CC establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede exigir la división del bien común en cualquier momento, sin necesidad de que el otro esté de acuerdo. Aplicado a un inmueble, eso significa que si tu socio decide que quiere liquidar su parte y tú no, puede forzar una acción de división que, si el bien no es divisible físicamente (que es lo habitual en un piso), termina en una subasta judicial del propio inmueble. Volveréis a estar en una subasta, pero esta vez como vendedores forzosos.

Hay otros problemas operativos que conviene tener claros desde el principio. Las deudas con la comunidad de propietarios son solidarias entre todos los copropietarios: si el otro no paga su parte de los gastos comunes, el administrador de fincas puede reclamártelos a ti íntegramente. Cuando el inmueble tiene ocupantes y se necesita tomar decisiones sobre el lanzamiento o una eventual negociación, cualquier acto de gestión que suponga la mayoría de cuotas requiere el acuerdo de ambos; si hay desacuerdo, el proceso se paraliza con costes jurídicos y de tiempo que se comen la rentabilidad.

La solución para todo esto existe y es anterior a la adjudicación: un pacto de cotitulares redactado antes de firmar cualquier cosa, donde se fije el porcentaje de participación de cada uno, quién gestiona y con qué límites, los plazos previstos del proyecto, el precio de salida o el mecanismo para fijarlo si uno quiere vender, y qué pasa si uno incumple sus compromisos de aportación. Ese documento no elimina el derecho del artículo 400 del CC (eso no se puede pactar en contra, porque es un derecho irrenunciable), pero sí puede establecer indemnizaciones por salida anticipada o periodos de permanencia que desincentiven la ruptura unilateral.

Lo más recomendable es formalizarlo ante notario, no como contrato privado en un documento Word que nadie revisa: un pacto notarial tiene más peso probatorio y fuerza a que los dos firmantes lean y comprendan lo que están acordando. No es el gasto más grande de la operación, y puede evitarte un proceso judicial mucho más caro. Antes de llegar a ese punto, ten claro el escenario base: qué harás si el inmueble tarda en generar retorno, si hay obras no previstas o si uno de los dos pierde liquidez. Los conflictos entre copropietarios rara vez empiezan con mala fe; casi siempre empiezan con circunstancias que nadie anticipó porque nadie las puso por escrito.

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Preguntas frecuentes

¿Puede pujar una persona con poder notarial en nombre de otra en el Portal BOE? Sí, siempre que el poder faculte expresamente para pujar y adjudicarse inmuebles en subasta. Tiene que estar constituido antes del inicio de la subasta; no caben poderes retroactivos ni ratificaciones posteriores para ese trámite. El apoderado actúa con su propio certificado digital pero declara que puja en nombre de ambos poderdantes.

¿Hay algún límite al número de cotitulares en una adjudicación del BOE? El portal no fija un número máximo de cotitulares en la declaración de puja, pero a más titulares, más compleja la gestión posterior. Con más de dos personas en proindiviso, los problemas de acuerdo para cualquier decisión se multiplican de forma proporcional; en esos casos la SL o alguna otra estructura societaria suele tener más sentido.

¿Qué porcentaje de participación queda inscrito si no se especifica nada? Si no se indica otra proporción en la puja ni en el decreto de adjudicación, el Registro suele inscribir partes iguales entre los cotitulares. Si la aportación económica de cada uno es distinta, hay que dejarlo reflejado expresamente desde el principio para evitar reclamaciones posteriores.

¿El pacto de cotitulares tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad? No es obligatorio, aunque algunos pactos (como el derecho de adquisición preferente entre copropietarios) sí pueden acceder al Registro para ser oponibles frente a terceros. Un notario puede orientarte sobre qué cláusulas conviene inscribir según el contenido del acuerdo.

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Fuentes de referencia: Portal de Subastas del BOE — Artículo 400 del Código Civil (división de la cosa común) — FAQ del Ministerio de Justicia sobre subastas electrónicas. Las opciones de estructura jurídica descritas son orientativas; la elección más adecuada depende de la situación fiscal y patrimonial de cada inversor y requiere asesoramiento profesional individualizado.