Pujar por una obra en construcción en subasta del BOE

De vez en cuando aparece en el portal una obra en construcción en subasta del BOE: una estructura a medio levantar, un chalet sin cerramientos o una promoción parada. El valor de subasta suele ser bajo y apetece mucho. Pero no estás comprando una vivienda. Compras un proyecto a medias, con sus derechos y también con sus obligaciones.

Qué compras exactamente

Lo primero es leer cómo figura la finca en la certificación de dominio y cargas. Si aparece como "obra nueva en construcción", el Registro solo recoge que se empezó a construir. Para que acabe siendo una vivienda habitable tendrás que terminar la obra, conseguir el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación (o la figura equivalente en tu municipio), y después inscribir la obra terminada.

Antes de pujar, revisa en el ayuntamiento:

• Si la licencia de obras sigue vigente. Las licencias tienen plazos y pueden caducar. Si ha caducado, te toca pedir otra y quizá adaptar el proyecto a una normativa más reciente.
• Si hay expedientes de disciplina urbanística abiertos contra la obra.
• Quién era el técnico director y si el proyecto está disponible.

Si no sabes por dónde empezar, aquí lo explicamos paso a paso: comprobar la situación urbanística del inmueble.

Las cargas y el coste real

Aquí se aplica lo mismo que en cualquier subasta. Mira bien qué carga se está ejecutando. Si sale a subasta la segunda, la primera no se cancela y te la quedas tú. En obras paradas es habitual que haya una hipoteca del promotor por delante, y eso puede tumbar la operación. Aprende a leer las cargas y calcular el coste real antes de nada.

Luego haz números con todo lo que queda por pagar. Un ejemplo:

• Valor de subasta: 120.000 €
• Puja ganadora: 90.000 €
• Presupuesto para terminar (según un técnico, no a ojo): 110.000 €
• Licencias, honorarios de proyecto y dirección: 15.000 €
• Impuestos, notaría y registro: calcúlalos con la calculadora de gastos de compra

Si cuando esté acabada la vivienda vale 260.000 €, el margen existe. Pero en una obra los presupuestos casi siempre se desvían hacia arriba. Deja colchón para patologías ocultas: estructura a la intemperie durante años, hierros oxidados o forjados que hay que revisar.

Fiscalidad y financiación

Si quien construía era una empresa, la operación puede tributar por IVA en lugar de ITP, y eso cambia bastante el coste final. Consúltalo en IVA en subastas judiciales de inmuebles y confírmalo con un asesor antes de pujar.

Ojo también con la financiación. Pocos bancos prestan sobre una obra a medias, y tendrás que pagar el resto del remate en plazo. Cuenta con pagar con fondos propios al menos la adjudicación.

Mi consejo: si no has hecho nunca una reforma integral, no empieces por una obra parada. Si ya tienes experiencia y un técnico de confianza, aquí sí que hay oportunidades que casi nadie mira.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado, un arquitecto o un asesor fiscal sobre cada caso concreto.