IVA en subastas judiciales de inmuebles, cómo detectarlo antes de pujar y liquidarlo con el modelo 309

Antes de pujar en una subasta judicial tienes que saber qué impuesto vas a pagar: ITP o IVA. La mayoría de las veces es ITP y ya está, pero cuando el ejecutado es un empresario o promotor, la transmisión puede tributar por IVA al 10% o al 21%, y el mecanismo de liquidación no se parece en nada a lo que estás acostumbrado. El juzgado no emite ninguna factura, hay un artículo de la Ley del IVA que te convierte en el responsable del ingreso, y si no lo haces en plazo la AEAT te pone encima una sanción que no tiene que ver con el importe del IVA. Este artículo explica cómo detectar antes de pujar si una subasta tributa por IVA, cómo funciona el mecanismo de inversión del sujeto pasivo y qué pasos hay que dar con el modelo 309.

Cómo saber antes de pujar si esa subasta tributa por IVA y no por ITP

El edicto de subasta del BOE, o la ficha equivalente en el portal de subastas judiciales del CGPJ, contiene un campo llamado "ejecutado" donde aparece el nombre y los datos del deudor cuya propiedad se subasta. Ese campo es el primer sitio donde mirar.

Si el ejecutado es una persona jurídica —una S.L., una S.A., una promotora— el CIF empieza por letra y ya tienes la primera señal de que estás ante un sujeto pasivo de IVA. Si es una persona física, no basta con que aparezca su nombre y DNI: hay que preguntarse si ese inmueble formaba parte de su actividad empresarial o profesional. Un autónomo promotor que construyó el edificio y lo vendió como parte de su negocio es sujeto pasivo igual que una sociedad; lo delata el hecho de que el inmueble sea una primera transmisión (nunca se ha vendido antes) o que figure en el edicto como bien afecto a actividad económica.

El tipo de inmueble también da pistas relevantes. Un local comercial, una nave industrial o una oficina en primera transmisión tienen muchas probabilidades de tributar por IVA porque es habitual que el ejecutado sea empresa. Una vivienda unifamiliar subastada a nombre de un particular con hipoteca impagada casi siempre va por ITP. El cruce entre quién es el ejecutado y qué tipo de inmueble es, con atención a si es primera o segunda transmisión, es la detección que hay que hacer antes de abrir la calculadora.

¿Y cómo confirmas que es primera transmisión? La nota simple registral, que puedes pedir al Registro de la Propiedad con la referencia que aparece en el edicto, te muestra si hay inscripciones anteriores de dominio a favor de un propietario distinto del promotor. Si la única inscripción de dominio es la del ejecutado desde que se construyó el edificio, estás ante una primera transmisión y el IVA es la opción más probable. Conviene confirmar la conclusión con un asesor fiscal, porque hay casos donde la primera transmisión ya se realizó de forma exenta en el pasado y la subasta ya sería segunda transmisión sujeta a ITP.

El juzgado no emite factura y cómo se liquida el IVA con el modelo 309

Aquí está el punto que más confunde a quien llega de comprar pisos de segunda mano en escritura pública: en una subasta judicial, el transmitente (el deudor ejecutado) no puede emitir ninguna factura porque no interviene voluntariamente en la operación. El juzgado tampoco la emite. La Agencia Tributaria no recibe el IVA del vendedor porque, en la práctica, no hay vendedor activo en esa transacción.

Para resolver este problema, el artículo 84.Dos de la Ley del IVA (LIVA) establece lo que se llama inversión del sujeto pasivo: cuando el adquirente es empresario o profesional, es él quien autorrepercute el IVA, es decir, lo declara como repercutido a su favor y, al mismo tiempo, como IVA soportado. Si eres particular sin actividad económica, el mecanismo es el mismo en cuanto a la obligación de ingreso, pero sin posibilidad de compensación; simplemente ingresas el IVA en Hacienda a través del modelo 309 (declaración no periódica del IVA).

El paso a paso concreto es este. La fecha relevante es la del decreto de adjudicación firmado por el letrado de la administración de justicia, que es el momento del devengo del IVA; a partir de ese día empieza a correr el plazo. Tienes 30 días desde el devengo para presentar y pagar el modelo 309 ante la AEAT. La base imponible es el precio de remate —el importe que pujaste y ganaste— y no el valor de referencia catastral ni la tasación del bien, que es el parámetro que manda en el ITP pero que aquí no aplica.

Para que los números sean tangibles: imagina que te adjudicas una vivienda nueva —construida por una promotora y nunca transmitida antes— por 180.000 € de remate. El tipo de IVA aplicable a vivienda nueva es el 10%, así que el IVA que tienes que ingresar con el modelo 309 es de 18.000 €, que se suma al precio de adjudicación como coste fiscal directo. Si hubiera sido un local comercial o una nave, el tipo sería del 21%, lo que en ese mismo ejemplo implicaría 37.800 € de IVA solo en impuestos. Una VPO en primera transmisión tiene un tipo reducido del 4%. Los tipos los recoge el artículo 91 de la LIVA, y aunque son los vigentes en octubre de 2026, conviene confirmar con un asesor que no haya habido modificación legislativa reciente antes de calcular tu puja, porque el coste fiscal afecta directamente al precio máximo que puedes ofrecer.

Respecto al modelo 309 en sí: se presenta telemáticamente en la sede electrónica de la AEAT, requiere identificación digital (certificado electrónico o Cl@ve) y se liquida en el mismo acto. Rellenas la base imponible (precio de remate), aplicas el tipo correspondiente, declaras el concepto como "inversión del sujeto pasivo — adjudicación judicial" y lo ingresas. Si operas a través de una SL, la liquidación va por el modelo 303 de tu periodo, no por el 309; ese es otro escenario con su propia lógica, que cubre el artículo sobre comprar en subasta con una sociedad limitada.

La comunicación al juzgado y qué pasa si no la haces

Una vez liquidado el IVA con el modelo 309, tienes que llevar el justificante de pago al juzgado. El documento que acredita que has cumplido con la obligación fiscal es el modelo 309 sellado por la AEAT (o el justificante de pago telemático), y se presenta ante el letrado de la administración de justicia del mismo juzgado que tramitó la ejecución. Este trámite es necesario para que el decreto de adjudicación quede en condiciones de inscribirse en el Registro de la Propiedad, ya que el registrador va a exigir acreditación de que los impuestos correspondientes han sido liquidados.

El plazo habitual es ese mismo mes que tienes para presentar el modelo 309; en la práctica conviene presentar el justificante al juzgado en cuanto tengas el recibo de la AEAT, sin apurar el plazo, para no bloquear el proceso de inscripción. Los juzgados tienen sus propios criterios sobre qué exactamente exigen y en qué formato; algunos aceptan el justificante telemático impreso, otros piden el modelo sellado en papel por la propia AEAT. Antes de presentar, una llamada a la procuración que lleve la ejecución —o al propio juzgado si actúas sin procurador— te ahorra la vuelta.

¿Qué pasa si no liquidas el IVA o lo haces fuera de plazo? La AEAT puede imponerte una sanción por declaración extemporánea (recargo del 5%, 10%, 15% o 20% según el retraso, más intereses de demora) o, si no presentas el modelo en absoluto, la liquidación de oficio con sanción grave. Más allá de la sanción, la falta de liquidación bloquea la inscripción registral del inmueble, lo que significa que técnicamente eres propietario pero no puedes demostrarlo frente a terceros ni vender, hipotecar ni hacer nada que requiera el Registro. Ese bloqueo puede durar meses si hay que resolver con la AEAT antes de volver al juzgado.

Una advertencia final, y tiene que estar aquí porque es YMYL: la casuística real en este trámite varía por juzgado, por comunidad autónoma y por el tipo concreto de inmueble y ejecutado. Todo lo que has leído aquí es orientación para que llegues a la operación sabiendo qué te espera, pero antes de pujar en una subasta que tributa por IVA, consulta con un asesor fiscal o un gestor que haya tramitado operaciones similares; los errores en la liquidación del modelo 309 tienen consecuencias directas en dinero y en plazos. Para el marco general de la fiscalidad en subastas y cómo encaja ITP e IVA según el tipo de transmisión, el artículo sobre qué impuestos pagas al comprar en subasta da el contexto completo.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si soy un particular sin actividad económica y gano una subasta con IVA? La inversión del sujeto pasivo del art. 84.Dos LIVA aplica cuando el adquirente es empresario o profesional. Si eres particular sin actividad, la transmisión en subasta judicial donde el ejecutado es empresario puede quedar exenta de IVA con renuncia a la exención, lo que la llevaría de vuelta al ITP; o puede tributar por IVA con ingreso a través del modelo 309 si no se dan las condiciones de la exención. Este es exactamente el tipo de situación donde la casuística se complica y donde el consejo de un asesor fiscal no es opcional.

¿La base imponible del IVA puede ser distinta al precio de remate? En el mecanismo de inversión del sujeto pasivo en subasta judicial, la base imponible es el precio de adjudicación (el remate). El valor de referencia catastral, que sí actúa como base mínima del ITP, no entra en el cálculo del IVA.

¿Tengo que pagar también AJD si hay IVA? Sí. Cuando una transmisión tributa por IVA en lugar de por ITP, sí se devenga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía por comunidad autónoma y suele rondar entre el 0,5% y el 1,5% sobre la base imponible. El AJD se liquida aparte del IVA, en la comunidad autónoma donde esté el inmueble, en el plazo habitual de 30 días desde el devengo.

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Fuentes: Art. 84.Dos Ley 37/1992 del IVA (LIVA) — BOE · Art. 91 LIVA (tipos reducidos) · Modelo 309 AEAT (declaración no periódica del IVA) · Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD