Cómo comprobar la situación urbanística de un inmueble en subasta del BOE antes de pujar

Antes de pujar por un inmueble en el portal de subastas del BOE, hay una comprobación que mucha gente se salta y que puede arruinar la operación: verificar la situación urbanística. Da igual que el precio sea tentador. Si el inmueble tiene una infracción urbanística abierta, está fuera de ordenación o afectado por un plan de expropiación, el chollo se convierte en un problema.

Como dicen los profesionales del sector, comprar en subastas no va de encontrar chollos, va de entender el procedimiento mejor que la mayoría y actuar en consecuencia. Y la urbanística es precisamente uno de esos puntos donde los novatos tropiezan.

Qué información urbanística necesitas y dónde conseguirla

Lo primero es solicitar una cédula urbanística o un informe urbanístico en el Ayuntamiento donde se ubica el inmueble. Este documento te dice la clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable), los usos permitidos, la edificabilidad y si existe alguna afección urbanística como un plan de expropiación o una reparcelación pendiente.

En muchos ayuntamientos puedes pedirlo online a través de su sede electrónica. El coste suele estar entre 30 y 100 € dependiendo del municipio, y el plazo de entrega varía entre unos días y varias semanas. No esperes al último momento para solicitarlo porque las subastas tienen fecha de cierre y no van a esperarte.

Además, consulta el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio correspondiente. La mayoría están publicados en las webs de los ayuntamientos o en los boletines oficiales de cada comunidad autónoma. Lo que buscas es comprobar que el uso actual del inmueble coincide con lo que permite el planeamiento vigente.

Señales de alerta que deberían frenarte

Hay situaciones concretas que, si las detectas, deberían hacerte reconsiderar la puja o al menos ajustar mucho el precio máximo:

• Inmueble fuera de ordenación: se construyó legalmente en su momento pero el planeamiento actual ya no permite ese uso o esa volumetría. No podrás hacer reformas estructurales ni ampliaciones.
• Infracción urbanística no prescrita: obras sin licencia que aún pueden ser objeto de expediente de demolición. Comprueba en el Ayuntamiento si hay algún expediente de disciplina urbanística abierto.
• Afección por sistemas generales: el suelo está reservado para una carretera, zona verde u otra infraestructura pública. Esto puede derivar en una expropiación.
• Suelo no urbanizable: especialmente en fincas rústicas con construcciones. Que haya una casa edificada no significa que sea legal ni regularizable.

Para verificar posibles infracciones, además de la consulta al Ayuntamiento, puedes comparar la descripción registral con la realidad catastral. Si la superficie construida en el Catastro no coincide con lo que aparece en el Registro de la Propiedad, ahí hay algo que investigar.

El error más caro en subastas es no investigar antes

Los profesionales que llevan décadas en subastas lo repiten siempre: hay que filtrar mucho y saber dónde buscar. La ficha de la subasta en el BOE no incluye información urbanística. Eres tú quien tiene que buscarla. Y si no lo haces, puedes acabar adjudicándote un inmueble que no puedes reformar, no puedes vender fácilmente o que tiene una orden de demolición encima.

Gastar entre 30 y 100 euros en un informe urbanístico antes de pujar es la inversión más rentable que puedes hacer. Compáralo con perder miles de euros por no haber comprobado algo que estaba a una consulta de distancia.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni urbanístico. Cada inmueble y cada municipio tienen sus particularidades. Antes de pujar, consulta con un profesional especializado en derecho urbanístico.