Afección fiscal en la nota simple de un inmueble en subasta

Pides la nota simple de un piso que te interesa y, al margen de la inscripción, aparece algo así como "afecta durante el plazo de cinco años al pago de la liquidación que proceda por el impuesto...". Es de lo que más se ve en las notas simples y casi nadie sabe qué hacer con ello. Te cuento cómo lo miro yo antes de pujar.

Qué es la afección fiscal y por qué sale en casi todas las notas

Cuando alguien compra un inmueble y paga el impuesto de esa operación (ITP, AJD o Sucesiones y Donaciones), el registrador pone una nota marginal de afección. Significa que el propio inmueble garantiza que ese impuesto se pagó bien. Si Hacienda revisa después y reclama más, puede ir contra el bien, lo tenga quien lo tenga.

La base está en el artículo 79 de la Ley General Tributaria. Quien adquiere un bien afecto responde de esa deuda como responsable subsidiario y solo con el valor del inmueble. Como la nota está publicada en el Registro, no puedes alegar que no lo sabías. Es justo lo que la nota sirve para impedir.

Ojo, esto no tiene nada que ver con las deudas de IBI o de comunidad del ejecutado. Esas van por otra vía y te las explico en deudas de comunidad e IBI heredadas.

Cuánto riesgo real supone para el adjudicatario

En la mayoría de casos, poco, pero no es cero. Lo que tengo en cuenta es esto:

• La fecha de la nota. La afección se refiere a la transmisión anterior, la que hizo el ejecutado cuando compró. Si esa compra fue hace más de cuatro o cinco años, el riesgo práctico es mínimo porque el derecho de Hacienda a revisar normalmente ya ha prescrito.
• Si hubo beneficio fiscal condicionado. Este es el caso delicado. Si el ejecutado pagó con un tipo reducido o una bonificación que dependía de cumplir algo (por ejemplo, usarla como vivienda habitual) y ya no lo cumple porque lo están ejecutando, Hacienda puede reclamar la diferencia.
• El orden de cobro. Al ser subsidiaria, primero tienen que perseguir al deudor principal y declararlo fallido. Solo después pueden derivar la deuda al propietario del inmueble.

Un ejemplo con números. El ejecutado compró hace dos años por 100.000 € y pagó un 6 % de ITP, es decir, 6.000 €. Hacienda revisa el valor, lo sube a 130.000 € y reclama la diferencia: 1.800 € más intereses. Como el ejecutado no paga porque está embargado hasta las cejas, te lo acaban reclamando a ti como dueño.

Cómo lo meto en el cálculo de la puja

No doy por hecho que la afección desaparezca con el mandamiento de cancelación de cargas. Viene de la ley, no de un embargo posterior. Así que:

1. Miro la fecha y el impuesto de cada nota de afección.
2. Si es reciente y hay indicios de beneficio fiscal, calculo el peor escenario y lo resto de mi precio máximo de puja.
3. Lo sumo al resto de gastos con la calculadora de gastos de compra.

Si es antigua, la anoto y sigo adelante. No merece la pena perder una buena subasta por una nota de 2015.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal. Antes de pujar, revisa tu caso concreto con un profesional.