Qué impuestos pagas al comprar en subasta y cuánto cambia el ITP según tu comunidad autónoma

Cuando alguien hace números para una subasta del BOE casi siempre se olvida de la misma partida, y resulta ser de las más gordas. No son las cargas, ni la reforma, ni el abogado. Es el impuesto que pagas por adjudicarte el inmueble, ese que no aparece en ninguna ficha del portal y que llega por correo a las pocas semanas del remate. Sobre un piso que te llevas por 90.000 euros pueden ser entre 5.000 y 9.000 euros según dónde esté, y eso cambia por completo si la operación seguía siendo el chollo que parecía.

Aquí te explico qué impuesto te toca pagar, cuánto es en tu comunidad autónoma, sobre qué valor te lo calculan (que en 2026 tiene más miga de la que parece) y cómo meterlo en tu cuenta antes de pujar, no después.

ITP o IVA, esa es la primera pregunta que tienes que responder

Casi todas las subastas del BOE tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), la modalidad de transmisiones onerosas. Es lo que se aplica cuando el que vende es un particular o cuando el inmueble es de segunda mano, que es el escenario habitual de una subasta judicial.

Pero hay una excepción que conviene tener clarísima, porque cambia bastante la factura. Pagas IVA en lugar de ITP cuando el ejecutado (el dueño anterior) es una empresa o un promotor y el inmueble es primera entrega, es decir, obra nueva sin estrenar, o todavía está en construcción. El caso típico es una promotora en concurso de acreedores o un solar de una sociedad. En ese supuesto la operación lleva IVA del 10% si es vivienda terminada de primera entrega, o IVA del 21% si es suelo, local o un inmueble aún en construcción, y además se le suma el AJD (Actos Jurídicos Documentados).

¿Cómo sabes en cuál estás antes de pujar? Mira en el edicto quién es el ejecutado. Si es una persona física, casi seguro que es ITP. Si es una sociedad mercantil o una promotora y el bien es de estreno, prepárate para el IVA. Ante la duda, pregunta al letrado de la administración de justicia que lleva el expediente.

Cuánto es el ITP y por qué cambia tanto según dónde esté el piso

El ITP lo regula cada comunidad autónoma, así que el mismo piso paga muy distinto en Madrid que en Cataluña. Estos son los tipos generales vigentes en 2026:

Comunidad autónoma	Tipo general de ITP (2026)
Madrid	4% - 6%
La Rioja	3% - 7%
Murcia	3% - 8%
Andalucía	7%
Canarias	5% - 6,5%
Navarra	5% - 6%
País Vasco	4% - 7%
Castilla-La Mancha	5% - 9%
Cantabria	4% - 9%
Extremadura	4% - 8%
Galicia	7% - 8%
Aragón	8% - 10%
Asturias	8% - 10%
Castilla y León	4% - 10%
Comunidad Valenciana	4% - 10%
Cataluña	10% - 13%
Baleares	8% - 13%

Cómo se lee esta tabla, porque el rango engaña. El número alto es el tipo general, el que pagas por defecto. Los tipos bajos son reducidos y exigen cumplir requisitos concretos (que sea tu vivienda habitual, que seas menor de cierta edad, familia numerosa, zonas en riesgo de despoblación...) y no siempre se pueden aplicar a una compra en subasta. Da por hecho el tipo general salvo que tengas confirmado por escrito que cumples una bonificación. Antes de pujar, comprueba el tipo exacto en la web de la agencia tributaria de tu comunidad, que es donde manda la norma.

Un apunte para los despistados: Navarra y País Vasco tienen régimen foral propio, y Ceuta y Melilla aplican el tipo estatal con bonificaciones específicas. Si compras ahí, mira su normativa concreta.

Sobre qué valor te cobran el ITP en una subasta, ojo con esto en 2026

Aquí está el matiz que casi nadie te cuenta y que este año se ha puesto interesante. El porcentaje se aplica sobre una base, y en subastas hay pelea sobre cuál es esa base.

La regla clásica es el artículo 39 del Reglamento del ITP, que dice que en las transmisiones por subasta pública (judicial o administrativa) la base imponible es el valor de adjudicación, o sea, lo que pagaste en el remate. Tiene toda la lógica del mundo, porque si rematas barato es absurdo que te cobren impuesto sobre un valor que no has pagado. La Dirección General de Tributos ha venido manteniendo este criterio.

El problema es que desde que existe el valor de referencia de Catastro, varias haciendas autonómicas están liquidando el ITP sobre ese valor de referencia en vez de sobre el precio de remate, y en 2026 ya hay sentencias (como la del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia) que les dan la razón en algunos casos. Traducido a tu bolsillo: si rematas un piso por 60.000 euros pero su valor de referencia es 100.000, puedes recibir una liquidación complementaria reclamándote el impuesto por la diferencia.

¿Qué haces con esto? Dos cosas. Una, antes de pujar consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro, que es gratis, para saber a qué te expones. Y dos, si la diferencia es grande, guarda un colchón para esa posible liquidación o cuenta con recurrirla invocando el artículo 39. No es un tema cerrado, así que pelear la base imponible sobre el valor de remate es perfectamente defendible, pero conviene saber que puede llegarte el susto.

Cuándo pagas IVA y qué es ese AJD que aparece de repente

Si has caído en el supuesto de IVA (empresa o promotor, primera entrega), la cuenta es distinta. Pagas el 10% o el 21% de IVA según el caso y, además, el AJD, que grava el documento. El tipo de AJD también lo fija cada comunidad y suele moverse entre el 0,5% y el 1,5%. La propia Dirección General de Tributos ha confirmado que el auto de adjudicación puede devengar AJD en estas operaciones.

A un comprador particular el IVA le suele salir más caro que el ITP, pero a un inversor profesional dado de alta a veces le compensa, porque el IVA soportado es deducible y el ITP no. Si vas a comprar como autónomo o sociedad, échale ese cálculo, porque cambia el resultado.

Un ejemplo con números, que es como se ve claro

Imagina un piso de segunda mano que te adjudicas por 90.000 euros en una subasta judicial corriente (ejecutado particular, así que ITP). Mira lo que cambia solo el impuesto según la comunidad:

Comunidad	Tipo aplicado	ITP a pagar
Madrid	6%	5.400 €
Andalucía	7%	6.300 €
Murcia	8%	7.200 €
Cataluña	10%	9.000 €

Solo en ITP hay 3.600 euros de diferencia entre comprar ese piso en Madrid o en Cataluña. A esa cifra súmale notaría y registro de la inscripción (entre 600 y 1.500 euros cada uno, según el precio), y la gestoría si la usas. En el peor caso te plantas en más de 10.000 euros de gastos solo de papeleo e impuestos sobre un remate de 90.000.

Y si fuera el supuesto de IVA (una vivienda nueva de una promotora concursal), la cuenta sería 9.000 euros de IVA al 10% más, pongamos, un 1% de AJD, otros 900 euros. Distinto juego.

Los otros gastos que se suman al impuesto

El impuesto es la partida grande, pero no la única. Para tener el coste real completo te faltan la notaría y el registro de la adjudicación, y sobre todo las deudas que hereda el rematante, que no son impuestos pero pesan igual en tu bolsillo: el IBI atrasado de hasta cuatro años por afección real y la deuda de comunidad del año en curso más los tres anteriores. Eso lo desgloso en la guía de cuánto dinero necesitas de verdad para pujar y en el checklist de comprobaciones antes de pujar.

Cuándo y cómo se paga

El ITP se liquida con el modelo 600 en la agencia tributaria de tu comunidad, y el plazo habitual es de 30 días hábiles desde el auto o decreto de adjudicación. Si te pasas, llegan recargos e intereses, así que tenlo apartado desde el día que ganas la puja, no lo dejes para cuando tengas las llaves, porque entre una cosa y otra puede pasar bastante tiempo.

Mételo en tu cálculo antes de pujar, no después

La regla que uso para no pillarme los dedos es sencilla. Tu puja máxima sale de despejar esto:

Valor de mercado real − (remate + impuestos + notaría y registro + deudas heredadas + reforma + tu margen) = beneficio

El impuesto entra en esa ecuación con todo su peso, y como acabas de ver puede ser un 6% o un 10% del remate según la comunidad. Si no lo metes antes de pujar, te comes la diferencia tú. Para no hacerlo a mano, en la calculadora de gastos de compra tienes el desglose con el tipo de tu comunidad ya aplicado.

Y si quieres entender bien la diferencia entre una subasta judicial y una de Hacienda, que también afecta a cómo y cuándo pagas, le dedico la comparativa entre subasta judicial y de la Agencia Tributaria.

---

Una última cosa, y va en serio. Los tipos de ITP y de AJD los cambian las comunidades cada año, y el asunto del valor de referencia sigue moviéndose en los tribunales. Lo de aquí es para que sepas a qué te enfrentas y hagas tu cuenta antes de pujar, pero la cifra final confírmala en la agencia tributaria de tu comunidad o con un asesor antes de cerrar nada. En subastas, las sorpresas fiscales se pagan caras.