Comprar en subasta del BOE con una SL y cuándo compensa de verdad

Casi siempre la pregunta llega al revés: alguien tiene ya una SL constituida, ve una subasta interesante en el BOE y se pregunta si puede pujar con ella. La respuesta corta es sí, puede. La pregunta útil, la que de verdad cambia el resultado de la operación, es si conviene hacerlo con esa estructura concreta, para ese inmueble concreto, en ese momento concreto. Eso depende de tres variables que no son intercambiables: la documentación que tienes que llevar el día de la puja, el impuesto que pagarás al comprar y lo que le pasa después a la plusvalía dentro del Impuesto de Sociedades. Las tres merecen un vistazo antes de hacer la transferencia del depósito.

Qué documentación necesita una SL para pujar en el BOE y a nombre de quién queda el decreto

La subasta en el Portal del BOE la inicia el administrador o el representante con poder suficiente para actos de disposición, no cualquier apoderado genérico. El proceso de registro en la plataforma electrónica requiere que quien actúe lo haga con su certificado digital personal y acredite la representación de la sociedad mediante escritura de apoderamiento o el cargo de administrador inscrito en el Registro Mercantil. Si el administrador y el pujador son la misma persona, basta con acreditar ese cargo; si vas a delegar en alguien de confianza, necesitas un poder notarial específico que faculte para pujar y adjudicarse inmuebles en subasta, porque un poder general de administración ordinaria puede no cubrir ese acto.

El depósito previo del 5 % del tipo de subasta se consigna igual que como particular: mediante transferencia a la cuenta de depósitos del Juzgado o del órgano que gestione la subasta, identificando el número de expediente. A nombre de la sociedad, no del administrador.

Cuando ganas la subasta, el decreto de adjudicación se emite a nombre del licitador, que en este caso es la sociedad. Eso tiene una consecuencia práctica relevante: el inmueble queda inscrito directamente en el Registro de la Propiedad como bien de la SL, sin pasos intermedios. No hay posibilidad de hacer después una cesión del remate a nombre personal si ya has pujado como sociedad, así que la decisión de a qué nombre pujas se toma antes de abrir la subasta, no después de ganarla.

IVA o ITP cuando el comprador es una sociedad y la diferencia que cambia el coste total

La clave fiscal en el momento de la compra no es quién compra, sino qué se compra y quién vende. Una sociedad paga los mismos impuestos que un particular si el transmitente y el tipo de bien son los mismos, con una excepción relevante: si el vendedor es sujeto pasivo de IVA y la operación no está exenta (o renuncia a la exención), el comprador empresario puede deducirse el IVA soportado, mientras que el particular no puede.

En la práctica de las subastas del BOE, la mayoría de las adjudicaciones de vivienda quedan sujetas a ITP porque el transmitente es el deudor persona física o una entidad que no renuncia a la exención de IVA, y el inmueble es de segunda transmisión. En ese caso la SL paga ITP igual que pagarías tú como particular, con el mismo tipo autonómico y sobre la misma base (que, como sabes si sigues el blog, puede ser el valor de referencia catastral si es superior al remate). Puedes ver el detalle de cómo funciona eso por comunidades autónomas en el artículo sobre qué impuestos pagas al comprar en subasta y cuánto cambia el ITP según tu comunidad.

Donde la SL sí puede marcar diferencia es en subastas de inmuebles de primera transmisión o de promotoras en concurso que venden sujetos a IVA sin exención: ahí la sociedad que está en el régimen general del IVA soporta el impuesto pero lo deduce en su próxima declaración trimestral, lo que mejora el flujo de caja frente a un particular que no recupera nada. No es el escenario más frecuente en el BOE judicial, pero ocurre; conviene revisar las condiciones de cada subasta antes de decidir la estructura con la que pujas.

IS al 23 % frente al IRPF del inversor particular y cuándo la SL sale ganando en el cálculo

Aquí está el núcleo del asunto para quien compra con vocación de vender. Cuando el inmueble genera una plusvalía, el particular la tributa en la base del ahorro del IRPF con una escala que va del 19 % al 28 % según el importe de la ganancia. La SL tributa esa misma plusvalía como parte del resultado contable en el Impuesto de Sociedades: 23 % para empresas con facturación inferior a un millón de euros, y 25 % a partir de ese umbral.

Para operaciones con ganancias moderadas (hasta unos 50.000 €), los tipos del IRPF y del IS son muy similares, por lo que la diferencia fiscal en sí no es el factor decisivo. El punto donde la SL empieza a tener sentido es cuando la ganancia es suficientemente alta como para que el diferencial de tipos sea relevante, o cuando la estrategia no es vender inmediatamente sino acumular rentas dentro de la sociedad y diferir el impacto fiscal personal. En ese caso, la plusvalía queda dentro del IS al 23 % y solo tributas en IRPF cuando te distribuyas el dividendo, lo que te da margen para reinvertir antes de tributar a nivel personal.

El cálculo concreto de si ese diferencial cubre los costes fijos de la estructura es imprescindible antes de decidir. Para eso necesitas tener claro tu precio máximo de puja con todos los costes incluidos, y la fórmula para calcular el precio máximo de puja en una subasta del BOE es el punto de partida; métele además los costes anuales de la SL (gestoría, cuentas, obligaciones formales) como coste fijo que tienes que absorber con la operación. Lo que te dice la fórmula es el umbral a partir del cual la estructura tiene sentido financiero, no si tu SL concreta lo supera: eso depende de tus cifras reales y conviene revisarlo con tu asesor fiscal antes de comprometerte a pujar.

Cuándo el coste de la estructura supera la ventaja fiscal

Una SL tiene costes que no desaparecen aunque no hagas operaciones: gestoría mensual, cuentas anuales en el Registro Mercantil, impuesto de sociedades aunque el resultado sea cero, y en algunos casos auditoría si superas los umbrales legales. En cifras orientativas que conviene confirmar con tu gestor, mantener una SL operativa en España supone entre 1.500 y 3.500 € anuales entre gestoría, tasas e impuestos mínimos, sin contar el coste de constitución si la sociedad es nueva.

Si tu ritmo de operaciones es una compra cada tres o cuatro años con márgenes de 15.000-20.000 €, los números no cierran: el ahorro fiscal de tener el IS al 23 % frente al IRPF del 21 % sobre una ganancia de 18.000 € es de unos 360 €, menos de lo que cuesta mantener la SL en un año. La estructura solo tiene sentido cuando el volumen de operaciones o el tamaño de los márgenes genera un ahorro fiscal que supera holgadamente ese coste fijo anual, o cuando la SL ya existe y está operativa por otros motivos, porque entonces el coste marginal de usarla para las subastas es mucho más bajo.

Hay otro riesgo que conviene no ignorar: comprar con SL sin contar con reservas suficientes para afrontar problemas (ocupantes, obras imprevistas, subasta con cargas) puede poner en apuros la tesorería de la sociedad y arrastrar otras actividades que tengas dentro. Un particular que compra con su propio dinero tiene ese problema localizado; una SL que mezcla la actividad de subastas con otras actividades comerciales lo multiplica. El criterio práctico que yo aplicaría es este: si la SL ya existe, tiene actividad, y el ahorro fiscal previsible de las operaciones de subasta supera los 2.000-3.000 € anuales de coste de estructura, merece la pena analizarlo en serio. Si vas a constituir la SL únicamente para las subastas, el umbral tiene que ser notablemente más alto para que los números cuadren desde el primer día.

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Fuentes orientativas: Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (art. 29, tipo general) · Ley 35/2006 del IRPF (base del ahorro, arts. 46-49) · Ley 37/1992 del IVA (exención de segundas transmisiones, art. 20.Uno.22) · Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es). Los costes de gestoría son orientativos y varían según comunidad autónoma y volumen de actividad; confirma con tu gestor.