Perder el depósito en una subasta del BOE tiene un coste fiscal que pocos inversores calculan bien

Hay un momento concreto en que el fallo fiscal se produce: cuando el inversor que acaba de perder el depósito llega a la declaración de la renta y busca dónde meterlo. La lógica que más circula en foros es que si el depósito era dinero tuyo que ya no tienes, la pérdida debe compensar algo, y ese "algo" suele ser la ganancia que generaste vendiendo otro inmueble ese año. El problema es que esas dos operaciones no conviven en la misma base del IRPF, así que la compensación que esperas no existe, o existe en una forma mucho más limitada de lo que la intuición sugiere.

Lo que Hacienda llama esta pérdida y por qué no es lo mismo que perder dinero en bolsa

La Dirección General de Tributos lleva respondida esta pregunta dos veces en consultas vinculantes: la V1119-24 (mayo de 2024) y la V2136-25 (noviembre de 2025). Ambas convergen en la misma calificación: perder el depósito por no completar el pago del remate de una subasta judicial es una pérdida patrimonial sujeta al art. 33.1 de la Ley del IRPF. Eso significa que el dinero que pierdes entra en tu declaración, que no desaparece a efectos fiscales sin dejar rastro.

La diferencia crítica está en dónde entra. La pérdida no se produce porque hayas transmitido un activo financiero, sino porque no se consumó una compra: pujaste, ganaste y después no pudiste, o decidiste no, completar el pago. La ley regula ese supuesto a través del art. 653.1 LEC, que establece la incautación del depósito cuando el adjudicatario no consigna el precio del remate. Al no haber transmisión de ningún activo, la pérdida no pertenece a la base del ahorro, donde tributan las ganancias y pérdidas derivadas de vender acciones o fondos. Pertenece a la base general, junto con tu nómina o tus rendimientos de alquiler.

Para que los números sean concretos: imagina un piso con valor de tasación de 200.000 €. Con el depósito al 20% que exige la LO 1/2025 desde abril de 2025, constituiste 40.000 € antes de pujar. Ganaste la subasta y luego no pagaste el remate en el plazo establecido. El juzgado incauta los 40.000 €. Esa cifra es la pérdida patrimonial que vas a declarar en base general del ejercicio correspondiente.

Por qué no puedes usar esta pérdida para compensar lo que ganaste vendiendo otro piso

Aquí está el equívoco que más dinero cuesta en planificación fiscal: el inversor que perdió el depósito en enero y vendió otro piso con 50.000 € de ganancia en octubre asume que ambas cosas se cruzan y reducen la factura de la renta. No es así.

La ganancia de la venta de un inmueble tributa en la base del ahorro porque deriva de la transmisión de un elemento patrimonial; los tipos van del 19% al 28% según tramo. La pérdida del depósito, como acabamos de ver, es base general. Las reglas de integración y compensación del art. 48 LIRPF son claras al respecto: las pérdidas de la base general solo compensan ganancias de esa misma base en el mismo ejercicio; el remanente puede compensar hasta el 25% de los rendimientos del capital de la base general, pero no cruza a la base del ahorro.

¿Qué ocurre si en base general no tienes ganancias suficientes para absorber la pérdida? El exceso no desaparece: se arrastra durante los cuatro ejercicios siguientes, con la misma restricción de que solo compensa en base general. Si en esos cuatro años tampoco tienes suficientes ganancias en esa base, la pérdida acaba sin compensar, y el dinero perdido en la subasta no habrá aligerado ni un euro de tu factura fiscal.

El error tiene una consecuencia práctica importante. Si alguien vende otro piso ese año con 50.000 € de ganancia y cuenta con los 40.000 € de pérdida del depósito para reducir la base del ahorro, puede estar calculando que solo tributa por 10.000 € en la base del ahorro. La realidad es que tributa por los 50.000 € completos en esa base, mientras que los 40.000 € de pérdida quedan flotando en base general, disponibles solo para compensar rendimientos de ese tipo. Si tienes dudas sobre cómo tributa la ganancia cuando sí consumas la operación, en el artículo sobre IRPF al vender un piso que compraste en subasta del BOE está el cálculo paso a paso.

En qué año lo declaras y cómo documentarlo para que Hacienda no lo discuta

La consulta V2136-25 también resuelve la imputación temporal, que es donde aparece la segunda trampa habitual. El depósito se constituye en un momento, pero la pérdida no se imputa al ejercicio en que lo bloqueaste ni al ejercicio en que se declaró la quiebra de la subasta. Se imputa al ejercicio en que vence el plazo concedido para consignar el precio del remate.

Por qué importa: si la subasta se celebró en noviembre de 2025 y el juzgado te dio un plazo de pago que vencía en enero de 2026, la pérdida no va en la declaración de 2025 sino en la de 2026, aunque psicológicamente el dinero ya estuviera "perdido" desde que decidiste no pagar. Imputar en el año equivocado, aunque sea a tu favor, puede generar una liquidación complementaria más tarde.

Para que Hacienda no cuestione la pérdida, necesitas dos documentos concretos. El primero es el auto de quiebra de la subasta, que declara el proceso fallido tras el impago. El segundo es el decreto de incautación del depósito, que es el acto por el que el órgano judicial confirma que el dinero no te será devuelto. Sin esos documentos, la pérdida es difícilmente sostenible frente a una comprobación: no porque Hacienda desconozca la normativa, sino porque sin el soporte documental no puedes acreditar ni el importe exacto ni la fecha de imputación. Si el juzgado tarda en emitirlos, guarda cualquier comunicación que acredite el momento del vencimiento del plazo.

Dicho esto, este artículo tiene carácter informativo y parte de datos verificados, pero la fiscalidad de cada operación depende de circunstancias concretas. Confirma tu caso con un asesor fiscal antes de incluir esta pérdida en tu declaración. Para entender el contexto más amplio de cómo funciona el depósito previo en subastas del BOE y qué le ocurre en cada escenario posible, tienes el artículo específico.

Preguntas frecuentes

¿Y si el depósito era del 5% porque la subasta se hizo antes de abril de 2025? La calificación fiscal es la misma con independencia del porcentaje: pérdida patrimonial en base general, imputada al ejercicio en que vence el plazo de pago del remate. Lo único que cambia es el importe de la pérdida; si el depósito era el 5% sobre 200.000 € de tasación, la pérdida declarable serían 10.000 € en lugar de 40.000 €. La consulta V1119-24, emitida antes del cambio normativo de la LO 1/2025, ya establecía esta calificación, así que el criterio de la DGT es consistente con ambos regímenes.

¿Qué pasa si el juzgado no me da el auto a tiempo para declarar ese año? Si el auto de quiebra o el decreto de incautación no están disponibles antes del cierre del plazo de declaración del ejercicio en que venció el plazo de pago, la situación merece especial atención. Lo razonable es declarar en el ejercicio correcto y conservar toda la documentación disponible que acredite la fecha del vencimiento, aunque el auto llegue después; conviene confirmar el tratamiento concreto con tu asesor fiscal antes de decidir si esperas al documento o declaras con la documentación parcial que tienes.

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Fuentes: Consulta DGT V2136-25, noviembre 2025 · Consulta DGT V1119-24, mayo 2024 · Art. 33.1 y art. 48 de la Ley 35/2006 del IRPF · Art. 653.1 LEC · Manual práctico IRPF 2025, AEAT