Cuánto dinero necesitas de verdad para pujar en una subasta del BOE

Cuando alguien me pregunta cuánto dinero necesita para meterse en una subasta del BOE, casi siempre da la cifra del precio de salida que ha visto en el anuncio y se queda tan ancho. "Si sale por 100.000, necesito 100.000, ¿no?" Y aquí es donde toca cortar el rollo, porque la respuesta corta es que vas a necesitar entre un 18 y un 25 por ciento más, dependiendo de la Comunidad Autónoma, del tipo de subasta y de las deudas que arrastra el piso. Hablamos de varias decenas de miles de euros que no salen en ninguna ficha del portal y que el primerizo descubre cuando ya es tarde para echar atrás.

En este recorrido te enseño qué partidas componen el desembolso real, cuánto pesa cada una y, sobre todo, cómo se monta la hoja de cálculo para que cuando pujes sepas exactamente dónde está tu techo. Sin sorpresas a los 40 días del remate.

El precio de salida no es lo que vas a pagar

Pongámoslo claro desde el principio porque es de donde nacen casi todos los disgustos. El valor de subasta (también llamado valor de salida o tipo de subasta) es la cifra que arranca la puja, no la cifra que pagas. Por debajo está el valor mínimo legal con el que se puede adjudicar si nadie alcanza el tipo, y por encima está todo lo que tú añades pujando contra otros postores. Pero, y este es el quid, encima de la puja final hay impuestos, gastos registrales y deudas heredadas que pueden sumar entre un 18 y un 25 por ciento adicional.

Lo entendí del todo la primera vez que me adjudiqué un piso en una capital de provincia. Salida 85.000, remate 92.000, y cuando hice cuentas con el ITP, el Registro y la comunidad pendiente, había puesto 110.500 reales encima de la mesa. Casi un 20 por ciento más de lo que decía la ficha del BOE. Y eso que yo me consideraba prudente.

Por eso la pregunta correcta no es "cuánto cuesta este piso" sino "cuánto cuesta este piso, aterrizado en mi nombre, con las deudas pagadas y la llave en mi bolsillo". Cambia mucho la conversación.

El depósito previo según el tipo de subasta

Antes de poder pujar tienes que consignar un depósito previo en la cuenta del juzgado o del organismo correspondiente. La cifra estándar es el 5 por ciento del valor de subasta, aunque la base legal cambia según quién subaste. En las subastas judiciales el artículo 647.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lo fija sobre el valor por el que el bien sale a subasta, en las de la AEAT el artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación habla del 5 por ciento del tipo, en las de la TGSS aplica el mismo porcentaje (también en la modalidad presencial sobre cerrado) y en las notariales el porcentaje lo marca el pliego, normalmente también el 5.

En la práctica, si pujas por un piso con salida de 100.000 euros, vas a inmovilizar 5.000 euros antes de que el portal te deje siquiera teclear una cifra. Ese dinero tiene que estar en una cuenta a tu nombre y la transferencia a la cuenta de consignaciones tarda entre 24 y 72 horas en validarse, así que el cronómetro real para preparar el depósito empieza varios días antes de que pienses pujar. Si esto te suena chino, aquí te explico el flujo completo de cómo participar en una subasta del BOE desde el certificado digital.

Una cosa buena: si no ganas, te devuelven el depósito íntegro a la misma cuenta desde la que lo enviaste, normalmente entre 10 y 15 días después del cierre. Si ganas, esos 5.000 euros se descuentan del precio final. Si ganas y no pagas el resto en plazo, los pierdes enteros. Esto último lo veremos ahora.

Cómo se calcula la postura y los tramos

La mecánica de la puja se parece más a eBay que a la imagen del notario con martillo. Una vez consignado el depósito, entras al panel de la subasta y la propia plataforma te dice cuál es el siguiente tramo válido para mejorar la puja. El incremento no lo decides tú, lo fija el sistema en función del valor de salida y del importe actual.

Te pongo un caso del propio portal. Un piso con valor de salida de 100.000 euros suele ofrecer como siguiente postura mínima 4.378 euros por encima de la cifra actual. Ni 4.000 ni 5.000 redondos: 4.378. La plataforma calcula tramos predefinidos y solo te deja pujar dentro de esa rejilla. Esto es importante porque mucha gente prepara su techo mental en "voy hasta 115.000" y luego se encuentra con que el siguiente tramo válido la lleva a 116.122 y no sabe qué hacer en directo. Llévate los tramos calculados de casa, no improvises.

Otra cosa que conviene tener clara: si nadie alcanza el tipo de salida, la subasta puede adjudicarse por el mínimo legal. La Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 670 y 671) fija ese mínimo en el 70 por ciento del valor de subasta cuando se trata de vivienda habitual del ejecutado y en el 50 por ciento en los demás casos. Por eso a veces ves pisos adjudicarse por la mitad de su precio de salida. Y por eso los acreedores institucionales calculan tan bien sus pujas defensivas.

Plazo para completar el pago tras la adjudicación

Aquí está la trampa más cara para el principiante. Cuando te conviertes en adjudicatario, el artículo 670.1 de la LEC te concede 40 días naturales para ingresar el resto del precio (el remate menos el depósito ya consignado). Y son días naturales, no laborables, así que si te adjudicas un 20 de diciembre, el plazo se come la Navidad entera.

Si no pagas en plazo, pierdes el depósito completo. Repito: pierdes el depósito completo y, en algunos procedimientos, respondes incluso de la diferencia entre tu puja y el precio al que finalmente se adjudique el bien. Por eso el banco tiene que estar avisado antes de la subasta, no el día siguiente al remate. Una hipoteca para un piso de subasta no se aprueba en quince días, normalmente.

Hay una salida elegante si te das cuenta de que no llegas con la financiación, y se llama cesión de remate. La explico en detalle en otro artículo, pero el resumen es que puedes ceder tu posición a un tercero antes de pagar, traspasándole el derecho de adjudicación. Es legal, está regulada y muchos inversores la usan precisamente como red de seguridad.

Los impuestos que muchos olvidan

Vamos al capítulo más doloroso porque es donde la mayoría de los presupuestos se rompen. La adjudicación en subasta, a efectos fiscales, es una transmisión patrimonial, y por tanto tributa por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) si el inmueble es vivienda usada, que es el caso del 95 por ciento de las subastas.

El ITP lo cobra la Comunidad Autónoma donde está el inmueble, no donde vives tú, y los porcentajes en 2026 andan así de orientativos:

• Madrid: 6 por ciento
• País Vasco: 4 a 7 por ciento según provincia y supuesto
• Andalucía: 7 por ciento
• Aragón: 8 por ciento
• Galicia: 8 a 10 por ciento
• Cataluña: 10 por ciento general (con tramos)
• Comunidad Valenciana: 10 por ciento
• Baleares: 8 a 13 por ciento por tramos

(Ojo aquí porque las CCAA cambian estos porcentajes con relativa frecuencia, sobre todo a la baja para vivienda habitual de jóvenes o familias numerosas. Antes de cerrar tu techo de puja, verifica la cifra exacta de tu CCAA y de los supuestos que te apliquen.)

Si el inmueble fuera obra nueva (caso raro en subastas), tributaría por IVA al 10 por ciento más AJD entre el 1 y el 1,5 por ciento, lo que sale más caro. Y si financias la compra con hipoteca nueva, el documento de constitución del préstamo lleva su propio AJD entre el 0,5 y el 1,5 por ciento, aunque ese coste lo asume el banco desde 2018, así que en la práctica no sale de tu bolsillo.

Capítulo aparte para la plusvalía municipal. El sujeto pasivo legal es el transmitente (el ejecutado), no el adjudicatario, pero hay jurisprudencia oscilante y conviene preguntar en el ayuntamiento si te van a venir a pedir algo a ti. En la práctica, en una ejecución hipotecaria de un deudor sin patrimonio, el ayuntamiento muchas veces termina mirando hacia donde hay dinero. No te pille por sorpresa.

Gastos registrales, judiciales y la nota de notaría que sí te ahorras

Aquí hay una sorpresa positiva que casi nadie cuenta. En una subasta judicial no hay escritura pública ante notario, porque el título de propiedad es el decreto de adjudicación firmado por el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ). Eso significa que te ahorras el arancel notarial completo, que en una compraventa libre estaría entre 600 y 1.200 euros según el importe. No es poco.

Lo que sí pagas, y aquí no hay milagro, es la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los aranceles vienen del Real Decreto 1427/1989 y se calculan por tramos sobre el valor del inmueble. Para un piso de unos 80.000 a 110.000 euros, hablamos de algo entre 200 y 400 euros de minuta registral. Para inmuebles más caros, sube por escalones.

Antes de pujar tendrás que haber pedido al menos una nota simple (alrededor de 9 a 10 euros en registradores.org) y, si te lo curras, una certificación de cargas extra. Es la mejor inversión de toda la operación, porque verificar el estado registral antes de pujar puede salvarte de meterte en un agujero de cinco cifras.

En las subastas notariales sí hay testimonio notarial del acta de remate, con aranceles propios, pero son la minoría y ya las contemplaremos en otro post.

Las deudas del piso que pasan a tu nombre

Esta es la partida que más pilla por sorpresa porque no aparece en el registro pero te la comes igual. Hablamos de dos cargas reales legales, una urbana y otra tributaria, que viajan pegadas al inmueble.

Deuda con la comunidad de propietarios. Tras la reforma de la Ley 8/2013, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal te hace responder con el inmueble del año en curso de cuotas más los tres años naturales anteriores. Eso son cuatro anualidades de comunidad que pagas tú aunque la deuda fuera del anterior propietario. Si la cuota mensual son 100 euros, son 4.800. Si hay una derrama de fachada pendiente, súmala. La llamada al administrador antes de pujar no es opcional, es obligatoria.

IBI atrasado. Por la afección real del artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, el inmueble responde de los últimos cuatro ejercicios no prescritos más el año en curso. El ayuntamiento te va a girar esa deuda en cuanto el cambio de titularidad se inscriba, así que ese dinero también es tuyo. Llamar a la oficina de recaudación municipal antes de pujar te lleva 15 minutos y te ahorra disgustos.

Suministros (luz, agua, gas). Esto no se hereda con el inmueble, son contratos personales entre el ocupante y la compañía. Tendrás que dar de alta los tuyos, pero las deudas anteriores son problema del que las generó.

Cargas registrales anteriores al ejecutante. Aquí sí hay drama. Si en el registro consta una hipoteca de 2014 a favor del banco X y la subasta la promueve el banco Y con una hipoteca de 2019, la de 2014 sobrevive a la subasta y va contigo. Esto es lo que más dinero le hace perder al primerizo, y por eso machacamos tanto con la lectura completa de la certificación de cargas.

Ejemplo numérico con piso de salida 100.000 euros

Vamos a aterrizarlo todo en un caso concreto. Piso en Madrid, valor de salida 100.000 euros, te lo adjudicas tras una puja viva en 110.000. Voy desglosando línea a línea.

Concepto	Importe
Depósito previo (5% sobre 100.000)	5.000 €
Resto del precio tras remate (110.000 − 5.000)	105.000 €
ITP Madrid (6% sobre 110.000)	6.600 €
Inscripción en el Registro (RD 1427/1989)	~350 €
Nota simple + certificaciones previas	~30 €
Comunidad asumible (4 años LPH, cuota 100€/mes)	1.800 €
IBI no prescrito (4 años + año en curso)	1.200 €
Total desembolso real	≈ 119.980 €

Casi 120.000 euros para un piso que salía a 100.000. Un 20 por ciento por encima del precio de salida, y eso suponiendo que el piso no tenga cargas anteriores ocultas, que el ITP de Madrid se mantenga en el 6 por ciento y que la comunidad debiera lo razonable. Si pujas en Cataluña con ITP del 10 por ciento, el salto sube cerca del 24 por ciento. Si hay derrama de fachada de 5.000, otro 5 por ciento más. Si encuentras una hipoteca preferente no purgable, ya no hablamos de porcentajes sino de catástrofes.

Por eso el cálculo previo es la diferencia entre pujar con cabeza o pujar por instinto.

Cuatro errores típicos de presupuesto del principiante

Estos los he visto repetirse cada mes en foros, en clientes y en mí mismo cuando empezaba. Cuatro patinazos que cuestan dinero y que se evitan con media hora de lápiz.

Confundir valor de salida con valor de mercado real. Un piso sale a 100.000 porque así lo fijó la tasación judicial, no porque el mercado pague 100.000 hoy. Antes de pujar, mira tres testigos comparables vendidos en el último año en idealista, Fotocasa o registros notariales. Si el mercado real anda en 130.000, tu techo razonable va por ahí. Si anda en 90.000, no pujes ni un euro por encima del mínimo legal.

Olvidar el plazo de 40 días y perder el depósito completo. Pujar sin tener al banco avisado o sin liquidez para cerrar es la forma más rápida de perder 5.000 euros (o 10.000, o 20.000) en una tarde. La cesión de remate ayuda, pero solo si te das cuenta a tiempo de que no llegas.

No pedir certificado de deudas a la comunidad antes de pujar. Llamar al administrador es gratis. Cuesta cinco minutos. Y te puede ahorrar 8.000 euros de derrama o 6.000 de cuotas atrasadas. Que nadie te diga que no se puede saber, sí se puede.

Asumir el ITP de tu CCAA y no el de la CCAA del inmueble. Si vives en Madrid y pujas por un piso en Valencia, el ITP es el valenciano (10 por ciento), no el madrileño (6 por ciento). Sobre 110.000 son 4.400 euros de diferencia. Más de uno ha hecho ese cálculo al revés y se ha quedado corto en el techo.

Cierra el presupuesto antes de tocar el portal

Te resumo la lógica del desembolso real en una línea: precio de salida + impuesto autonómico + registro + deudas heredadas + un colchón del 5 por ciento para imprevistos. Si el bloque está en el extrarradio con cuotas bajas y CCAA barata, el sobrecoste puede quedarse en el 15 por ciento. Si está en Barcelona ciudad con ITP del 10 y comunidad cara, te plantas en el 25 fácil. Y todo eso antes de hablar del ocupante.

Porque sí, queda una capa más que aquí solo apunto. Las subastas con ocupantes traen su propia hoja de cálculo de tiempos y costes legales que pueden añadir entre 5.000 y 20.000 euros adicionales en lanzamientos, abogados y meses sin alquilar. Es otro tema, otro artículo. Pero acuérdate de que el presupuesto del que hablamos hoy es el del inmueble vacío, jurídicamente limpio. Si encima viene habitado, sube la cifra.

Volvamos al principio. La pregunta correcta nunca fue "cuánto cuesta el piso". La pregunta es "cuánto necesito en mi cuenta el día que firme el decreto de adjudicación para que esto sea mío sin deudas pendientes". Y la respuesta, en la mayoría de los casos, es un 20 por ciento por encima de lo que dice la ficha del BOE.

Mejor saberlo antes de pujar que después.

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Este artículo es información educativa, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los porcentajes de ITP, AJD y plusvalía municipal varían por Comunidad Autónoma y municipio, y la normativa puede haber cambiado. Antes de pujar, contrasta cifras con tu asesor fiscal y revisa la nota simple actualizada.