Plusvalía municipal en subastas del BOE, quién la paga y cómo calcularla

Si estás analizando subastas en el portal del BOE y solo miras el valor de subasta y la deuda, te estás dejando un gasto que puede darte un susto serio. Hablo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. Vamos a ver quién la paga, cómo se calcula y qué trampas tiene cuando el inmueble viene de una subasta.

Quién paga la plusvalía municipal en una subasta inmobiliaria

La regla general es sencilla: en una compraventa normal, paga el vendedor. Pero en una subasta judicial o administrativa la cosa cambia, porque el "vendedor" es alguien a quien le han ejecutado el bien —a menudo en situación de insolvencia— y no va a pagar nada voluntariamente.

¿Qué dice la ley? El artículo 106 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales establece que el sujeto pasivo es el transmitente, es decir, el anterior propietario. Pero aquí viene el problema real: si esa persona no paga, el ayuntamiento puede dirigirse contra el inmueble como responsable subsidiario. En la práctica, muchos ayuntamientos liquidan la plusvalía y, al no cobrar del deudor, acaban persiguiendo al nuevo propietario o inscribiendo la deuda como carga sobre la finca.

Consejo práctico: antes de pujar, pide información en el ayuntamiento correspondiente sobre posibles liquidaciones pendientes de plusvalía asociadas a la referencia catastral del inmueble. Esa referencia catastral la puedes obtener directamente de la ficha de la subasta en el portal del BOE.

Cómo se calcula la plusvalía municipal tras la reforma

Desde la reforma de noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:

1. Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que fija cada ayuntamiento según los años transcurridos desde la última transmisión. Por ejemplo, si el valor catastral del suelo es 40.000 € y el coeficiente para 8 años de tenencia es 0,10, la base imponible sería 4.000 €. Aplicando un tipo del 30 % (el máximo legal), la cuota sale 1.200 €.

2. Método de plusvalía real. Se compara el precio de adquisición con el de transmisión y se aplica al suelo la proporción que este representa en el valor catastral total. Si no hay ganancia real, no se paga. Esto es clave en subastas donde el inmueble se adjudica por debajo del valor de mercado: puede que el anterior propietario ni siquiera tenga que tributar si demuestra que vendió a pérdida.

Dato importante: si entre la adquisición y la transmisión el valor del terreno no ha subido, la plusvalía es cero. Así lo confirmó el Tribunal Constitucional en su sentencia de 2021.

Qué vigilar antes de pujar

Cuando filtras subastas —comparando valor de subasta, valor real del activo y deuda, que son los tres datos fundamentales para decidir tu puja máxima—, añade siempre una partida estimada para la plusvalía municipal en tu calculadora de rentabilidad. No hacerlo es como calcular la rentabilidad de un alquiler sin contar el IBI.

Revisa también si la subasta es judicial (ejecución hipotecaria o de deudas entre particulares) o administrativa (deuda con Hacienda o Seguridad Social), porque el tratamiento de las cargas puede variar y eso afecta a lo que acabas asumiendo como comprador.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Cada caso es distinto; consulta con un profesional antes de tomar decisiones basadas en esta información.