Cómo participar en una subasta del BOE siendo extranjero o no residente en España

He acompañado a varios inversores extranjeros en su primera puja en el BOE y el patrón se repite: llegan convencidos de que el único obstáculo es entender cómo funciona el portal, y a mitad del proceso se dan cuenta de que hay dos cosas que el residente en España resuelve de forma automática pero que, si vives fuera o no tienes arraigo bancario aquí, pueden tumbarte la operación antes de que empiece. El portal es el mismo para todos; lo que cambia son los pasos previos y lo que pasa después de la adjudicación.

Requisitos de acceso al portal, el NIE como punto de partida y cómo gestionar el certificado digital desde el extranjero

Para registrarte en el portal de subastas judiciales electrónicas del BOE necesitas el NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es el documento de identificación fiscal obligatorio para cualquier ciudadano no español que realice operaciones económicas en España. Sin NIE no puedes abrir el expediente de puja; no hay forma de sortearlo.

El siguiente paso es el certificado digital. La FNMT emite certificados con NIE y lo habitual, si estás en España, es pedirlo online y acreditarte presencialmente en una oficina de la AEAT, un ayuntamiento o una entidad colaboradora. Si vives fuera del país, el proceso varía: la FNMT acepta la acreditación en las oficinas consulares españolas en el extranjero, lo que permite completar el trámite sin volver a España. La alternativa es el sistema Cl@ve, que también admite identificación consular para ciudadanos extranjeros.

El aviso que siempre doy antes de que alguien me diga que "hay una subasta dentro de tres semanas": estos trámites tardan. El NIE puede tardar semanas dependiendo de la saturación del consulado; el certificado digital añade otra capa de espera. Si no tienes ambos resueltos con margen, esa subasta no es para ti en este ciclo. Apúntala, estúdiala y apunta a la siguiente.

El depósito exige cuenta en entidad colaboradora de la AEAT y tu neobanco no vale para esto

Aquí está el segundo escollo que más sorprende. Para formalizar el depósito previo —5% del tipo de subasta en las judiciales, hasta el 20% en algunas extrajudiciales— el portal del BOE solo acepta la transferencia desde una cuenta abierta en una entidad colaboradora de la AEAT. La lista incluye a los bancos con presencia física en España: Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y similares.

Revolut, Wise, N26 y cualquier otro neobanco sin entidad registrada en España no están en esa lista de colaboradoras, lo que significa que aunque la transferencia llegue, el sistema puede rechazarla o dejarla en un estado de error que te deja fuera del proceso. He visto exactamente eso con un inversor holandés que tenía toda la liquidez en Wise y que se enteró del problema a 48 horas de la subasta. No hubo forma de constituir el depósito a tiempo.

La solución es abrir una cuenta bancaria en un banco español con antelación suficiente. Algunos bancos permiten la apertura no presencial con documentación enviada en papel, aunque los plazos varían; conviene consultarlo directamente con la entidad. Para todo el proceso de registro y puja, puedes ver cómo participar en una subasta del BOE paso a paso, que cubre el registro, la constitución del depósito y los plazos de devolución con detalle.

ITP y gastos de compra, lo mismo que paga cualquier adjudicatario residente

Una vez adjudicado el inmueble, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es idéntico al que paga un residente: mismo tipo autonómico, misma base imponible y mismo plazo de liquidación (30 días hábiles desde la escritura o el decreto de adjudicación). La comunidad autónoma donde está el inmueble determina el tipo; no influye en absoluto tu residencia fiscal.

El matiz que conviene anticipar es el de la base imponible. En España, desde 2022, el valor de referencia catastral actúa como valor mínimo a efectos del ITP: si pujaste por debajo de ese valor, Hacienda te puede girar una complementaria tomando el valor de referencia como base, con independencia de lo que hayas pagado. Esto sorprende especialmente a compradores que vienen de mercados donde el precio escriturado es siempre la base sin discusión. Puedes consultar cómo funciona ese cálculo y qué margen hay para impugnarlo en el post sobre impuestos en subastas del BOE, ITP, IVA y diferencias por comunidad autónoma.

IRNR después de la compra, lo que debes declarar aunque el piso esté vacío

Aquí es donde el no residente se separa definitivamente del residente en España. Si pasas menos de 183 días al año en territorio español, eres no residente fiscal y el inmueble tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), no por el IRPF.

El punto que más gente ignora: aunque el piso esté cerrado y no lo alquiles a nadie, sigues obligado a presentar el Modelo 210 cada año y declarar una renta imputada. La cuantía se calcula sobre el valor catastral: el 1,1% si el valor ha sido revisado en los últimos 10 años, el 2% si no. Sobre esa renta imputada se aplica el tipo del 19% si eres residente fiscal en la UE, el EEE, Islandia o Noruega, y el 24% si eres de cualquier otro país. Si lo alquilas, tributa por los ingresos reales en lugar de por la renta imputada; el tipo aplicable es el mismo según tu país de residencia.

Cuando llegue el momento de vender hay un mecanismo que también conviene entender de antemano: el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211 en un plazo de 30 días desde la escritura (artículo 25.2 de la Ley del IRNR). No es un impuesto adicional que pierdas; es una retención a cuenta del IRNR que te corresponde como vendedor no residente. Si la ganancia real genera menos impuesto que esa retención, puedes solicitar la devolución del exceso a la AEAT. La sede electrónica de la AEAT tiene el procedimiento detallado y los modelos actualizados; conviene consultarla antes de la operación para comprobar los plazos y cualquier variación normativa reciente.

Antes de cerrar cualquier compra en este escenario, contrasta los números con un asesor fiscal especializado en no residentes: las implicaciones del IRNR dependen de tu país de residencia, de si existe convenio de doble imposición con España y de cómo estructures la operación.