Pisos en subasta con ocupantes — qué hacer y qué dice la ley

Te has adjudicado un piso por 62.000 € que en el portal vale 140.000, abres la puerta del portal con la nueva llave, subes al cuarto y te encuentras una mirilla con luz por dentro, voces, una bici de niño en el rellano. Ahí dentro vive alguien, y ese alguien no se va a ir porque tú llames al timbre con cara amable. Esto es lo que de verdad hay detrás de la mayoría de chollos que ves en el BOE, y por eso pujas que parecen ridículas siguen quedando desiertas mes tras mes. En esta guía vas a ver los cuatro tipos de ocupación posibles, lo que dice exactamente la ley para cada uno, cuánto tarda y cuánto cuesta sacarlos, y una fórmula simple para calcular si el chollo lo sigue siendo.

Cuatro tipos de ocupación que te puedes encontrar

No es lo mismo encontrarse al antiguo dueño, que a un inquilino con contrato firmado en 2018, que a un inquilino que firmó la semana pasada, que a alguien que simplemente forzó la puerta. Cada caso tiene un camino legal distinto, plazos distintos y costes muy distintos, y mezclarlos es el error que arruina la mayoría de operaciones de pujadores novatos.

El primer tipo es el deudor original, normalmente el propietario al que el banco le ejecutó la hipoteca y que sigue viviendo allí porque no tiene a dónde ir. Es la situación más frecuente en subastas de ejecución hipotecaria, especialmente en pisos por debajo de 100.000 €. Suele haber familia, a veces niños, a veces personas mayores, y eso pesa cuando llega el lanzamiento porque los juzgados son sensibles a situaciones de vulnerabilidad y pueden suspender desahucios meses, en algunos casos años.

El segundo tipo es el inquilino con contrato anterior a la inscripción de la hipoteca o a la nota de embargo. Aquí la ley te complica la vida bastante porque ese contrato te vincula a ti como nuevo propietario, y si está dentro del plazo legal de prórroga, te toca esperar a que termine respetando renta, condiciones y todo lo demás. Te conviertes en casero de alguien que no elegiste.

El tercero es el inquilino con contrato posterior a la carga que motivó la subasta. Aquí estás en mejor posición porque ese contrato no te vincula, pero ojo, eso no significa que el inquilino se vaya solo, significa que tienes derecho legal a echarlo y aun así te toca pasar por juzgado. Y existe un sub-caso muy desagradable, contratos firmados a última hora entre el deudor y un familiar o amigo para alargar el problema, conocidos como contratos de favor o "contratos truchos", que se pueden impugnar pero exigen tiempo y abogado.

El cuarto es el okupa puro, alguien sin título de ningún tipo que entró por la fuerza o aprovechó que el piso llevaba meses vacío. Aquí la vía es penal o civil dependiendo del caso, y aunque en titulares parece que esto se resuelve en una semana, en la práctica los plazos reales siguen siendo de meses.

Cómo saber qué tipo de ocupación tiene la subasta antes de pujar

Antes de meter un euro tienes que saber con quién te vas a casar, y la información está disponible si sabes dónde buscar. El pliego de condiciones particulares del expediente en el Portal de Subastas del BOE es el primer documento, ahí debe constar la situación posesoria declarada por el ejecutante, aunque te aviso ya que muchas veces aparece como "se desconoce" o "se ignora", lo cual es una bandera amarilla por sí misma.

La nota simple actualizada del Registro de la Propiedad te dice cargas e inscripciones, pero no te dice quién duerme dentro. Aun así te dará pistas importantes, por ejemplo si hay un contrato de arrendamiento inscrito, lo cual es raro pero ocurre.

Llamar al juzgado que lleva el procedimiento es probablemente la jugada que más rentabilidad te da por minuto invertido. Pides el número de procedimiento (lo tienes en el anuncio del BOE) y preguntas por la situación posesoria. No siempre te van a contar mucho, pero te dan más de lo que crees, sobre todo si vas educado y con preguntas concretas.

La visita externa al inmueble es obligatoria. Vas, miras buzón con nombres, llamas a vecinos del bloque (la portera o el del 1ºA suelen saber todo lo que pasa), miras si las persianas suben y bajan, si hay maceteros vivos, si entra y sale gente. En diez minutos en el portal te haces una idea bastante exacta de si está habitado, por cuántos y desde cuándo.

Y por último, cruza esa información con el catastro y con Google Street View histórico, a veces ves el mismo cartel de "se vende" desde 2019, lo que sugiere que el banco lleva años intentando colocarlo y la gente sigue dentro.

Lo que dice la ley según quién esté dentro

Aquí es donde mucho pujador se pega el susto. La normativa que tienes que tener en la cabeza es bastante concreta y no es opinable.

El artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la aprobación del remate y, junto con el 675, te da el derecho a solicitar al juzgado el lanzamiento de los ocupantes una vez inscrita la adjudicación, siempre que esos ocupantes "carezcan de título suficiente". La frase clave es esa, "título suficiente", porque ahí se cuela toda la casuística del mundo. Un inquilino con contrato anterior tiene título. Un familiar del deudor que entró ayer no.

El artículo 13 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) es el que regula qué pasa con un contrato de alquiler cuando el dueño pierde la propiedad. Resumiendo mucho, si el contrato es anterior a la hipoteca o al embargo y está inscrito o se firmó respetando los plazos legales mínimos, el contrato sigue vivo y tú tienes que respetarlo. Si es posterior, no te vincula, pero el inquilino sigue dentro hasta que un juez diga lo contrario.

El artículo 245 del Código Penal tipifica la usurpación, que es la figura penal aplicable al okupa puro que ocupa un inmueble que no es vivienda habitual de nadie. Es un delito leve castigado con multa, y aquí está la trampa, ser delito leve no significa que el desalojo sea inmediato, significa que el procedimiento penal es relativamente rápido pero aun así hablamos de meses, no de días.

Y luego está la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y sus mecanismos de suspensión de lanzamientos en casos de vulnerabilidad, que pueden retrasar el desalojo de un deudor original con familia varios meses adicionales si servicios sociales acreditan la situación.

Cuánto tarda y cuánto cuesta sacar a un ocupante

Vamos a las cifras reales, no las que te cuenta el cuñado. Los plazos varían por juzgado, por carga de trabajo, por colaboración del ocupante y por mil factores, pero hay rangos razonables que sirven para hacer números.

Si el ocupante es el deudor original sin familia vulnerable, el lanzamiento solicitado tras la adjudicación tarda entre 6 y 12 meses desde que presentas la demanda, con costes de abogado y procurador entre 1.500 y 3.500 €. Si hay vulnerabilidad acreditada y suspensión de lanzamiento, súmale entre 6 y 18 meses más, dependiendo de cómo evolucione la situación social.

Con un inquilino con contrato anterior la pregunta no es cuánto tarda echarlo, es cuánto le queda de contrato. Puede ser un año, pueden ser cinco. Tu margen es respetar las condiciones, cobrar la renta y esperar, o negociar una salida pactada con indemnización (típicamente entre 3.000 y 12.000 € según contrato y zona).

Con un inquilino con contrato posterior sin título oponible, el procedimiento de desahucio por precario suele resolverse en 8 a 14 meses en juzgados con carga normal, con costes legales similares al primer caso. Si es un contrato de favor que hay que impugnar, súmale 4 a 8 meses extra y unos 1.000-2.000 € más en honorarios.

Con un okupa puro, vía penal por usurpación, los plazos reales rondan los 4 a 9 meses hasta el desalojo efectivo, con costes algo menores, 800 a 2.000 € entre denuncia, abogado y costas.

A todo esto le sumas IBI, comunidad, suministros mínimos, y el coste de oportunidad del dinero parado, que es la partida que nadie calcula y que se come buena parte del descuento.

Casos reales que se ven en foros

Manuel pujó por un piso en Sevilla por 48.000 €, tasado en 110.000. Dentro vivía la antigua propietaria, 71 años, sola, pensión mínima. Servicios sociales acreditaron vulnerabilidad y el juzgado suspendió el lanzamiento dos veces. Acabó cerrando una salida pactada catorce meses después, le pagó 6.000 € a la señora para una mudanza a un piso social tutelado y firmó la entrega. Coste real total con abogado, suministros y meses muertos, unos 9.500 € sobre el precio de remate.

Carla se adjudicó un piso en Madrid por 92.000 € y descubrió tras la adjudicación que había un contrato de alquiler de 2018, anterior a la hipoteca ejecutada, con renta de 480 €/mes y cuatro años de contrato pendientes. No pudo echar al inquilino. La operación se convirtió en una inversión de rentabilidad mediocre durante esos cuatro años, con un retorno mucho peor del que había proyectado. Ni ruina ni chollo, lección aprendida.

Javier pujó en Valencia por 71.000 € un piso con un supuesto inquilino que resultó ser el cuñado del deudor con un contrato firmado tres semanas antes de la subasta. Lo impugnó, ganó, lanzamiento a los once meses, costes legales 2.800 €, más cuatro meses extra porque el ocupante apuró cada plazo procesal. Salió bien pero con quince meses de paciencia.

Y Lucía, el caso que más circula en foros, se adjudicó un piso en Alicante por 38.000 € con okupas dentro. Vía penal, lanzamiento siete meses después, costes 1.400 €, encontró el piso vaciado de cobre y con daños por unos 4.000 €. Aun así la operación salió rentable porque el piso valía 95.000.

Cómo calcular el coste real con ocupación

La fórmula que tienes que aplicar antes de pujar es simple pero la mayoría no la hace. Coste real = Precio de remate + Costes de adjudicación + Coste de desocupación + Coste de oportunidad + Reforma post-desalojo.

Vamos con un ejemplo cerrado. Piso adjudicado en 80.000 €, valor de mercado 140.000. Costes de adjudicación (ITP 6 %, registro, gestoría, notaría) unos 6.500 €. Asumes ocupación tipo deudor original sin vulnerabilidad acreditada, así que provisionas 3.000 € de honorarios legales y 9 meses de espera.

El coste de oportunidad de tener 86.500 € parados nueve meses, calculando una rentabilidad alternativa razonable del 5 % anual, son unos 3.250 €. Súmale IBI, comunidad y suministros mínimos durante esos nueve meses, otros 1.400 €. Y reserva 5.000 € para reforma básica post-desalojo, que casi siempre hace falta.

Total real 99.150 € sobre un piso que vale 140.000. Sigue siendo buen negocio, te quedan unos 40.000 € de margen bruto, pero el descuento real ya no es del 43 %, es del 29 %. Y si la cosa se tuerce con vulnerabilidad y pasas a 18 meses, el margen baja a 25.000 €. Si pujas pensando que el descuento es del 43 % sin tocar este cálculo, vas a tomar la decisión equivocada.

Tres errores típicos que arruinan la operación

El primero es no visitar el bloque. El pujador novato confía en el pliego, en la nota simple y en el Street View, y se salta la visita física porque "está lejos". Esa visita te ahorra decenas de miles de euros porque te cuenta cosas que ningún papel dice.

El segundo es subestimar el factor humano. La ley va por un lado y la realidad va por otro. Un juzgado colapsado, una familia con tres niños, un ocupante con problemas de salud mental, todo eso son meses extra que no aparecen en los plazos teóricos. Provisiona siempre el escenario malo, no el medio.

El tercero, y el que más operaciones rompe, es comprar barato sin colchón financiero para aguantar la espera. Si te adjudicas un piso a buen precio pero necesitas el dinero invertido líquido en seis meses, vas a vender mal o vas a comerte intereses de un préstamo puente. Las subastas con ocupantes son un juego de paciencia financiada, no de timing perfecto.

Antes de pujar comprueba situación posesoria, dirección y bloque

La regla simple es no pujar nunca por un piso del que no sepas tres cosas, quién está dentro, qué pinta tiene el bloque y la calle, y qué dice de la zona la cuenta de explotación realista. El BOE te da el primer dato a medias, el resto lo tienes que cazar tú.

Empieza por ver el listado activo de subastas filtrando por provincia, importe y fecha de cierre, así pasas de 800 expedientes abiertos a quizá 20 que de verdad encajan con tu presupuesto y zona. Después, antes de visitar, consulta la turistización del bloque en Pisocheck para saber si el edificio tiene licencia turística activa o vecinos que la rechazan, porque eso afecta al precio de reventa y a la convivencia. Y si todavía no tienes el procedimiento del BOE dominado, dale una pasada a cómo participar en una subasta del BOE paso a paso antes de meter aval. Si lo que te interesa son pisos sin subasta judicial sino directamente del banco, échale un ojo a pisos embargados, cómo encontrarlos y comprarlos, que cubre la otra vía paralela.

Con esos cuatro chequeos hechos, la inmensa mayoría de sustos desaparecen.

Preguntas frecuentes

¿Tengo derecho a entrar al piso después de adjudicármelo?

Tienes derecho de propiedad pero no de allanamiento. Mientras haya alguien dentro, aunque no tenga título, no puedes entrar por la fuerza ni cambiar la cerradura sin orden judicial. Si lo haces, el ocupante te puede denunciar a ti por allanamiento, y aunque parezca absurdo es una situación que ocurre.

¿Puedo desalojar yo sin pasar por juzgado?

No. Aunque el ocupante sea claramente sin título, el desalojo lo ejecuta el juzgado con la comisión judicial y, si hace falta, con auxilio policial. Cualquier intento de "autotutela" (cambiar cerradura, cortar suministros, presionar al ocupante) te puede costar denuncia penal y deshacer toda la operación.

¿Y si el deudor original me amenaza?

Denuncia inmediata en comisaría, parte por escrito, y si hay daños documenta todo con fotos y testigos. Las amenazas son un agravante en el procedimiento de lanzamiento y aceleran las cosas, paradójicamente. Lo que no debes hacer es contestar tú con la misma moneda, eso destruye tu posición legal.

¿Es legal pagarles para que se vayan?

Sí, completamente. Se llama acuerdo extrajudicial de salida pactada, se firma ante notario o con un abogado por escrito, y suele ser la solución más barata y rápida. Cifras habituales entre 3.000 y 8.000 € según zona y perfil. En muchos casos sale más rentable que un procedimiento de 12 meses.

¿Qué pasa con un inquilino con contrato 2019?

Si el contrato es anterior a la hipoteca o al embargo y cumplía los requisitos legales en su momento, te subrogas como casero hasta que termine el contrato y sus prórrogas legales. Cobrarás la renta pactada y no podrás subirla más allá de lo que diga el propio contrato y la LAU. Cuando termine, recuperas la posesión.

¿Cuánto cuesta un abogado especialista en desahucios?

En 2026, los rangos que se ven son 800-1.500 € por procedimiento sencillo de precario u okupación, 1.800-3.500 € por desahucios con oposición o impugnación de contrato, y minutas más altas en casos complejos con vulnerabilidad o varias instancias. Pide siempre presupuesto cerrado por procedimiento, no por hora, y revisa que incluya procurador.

Un piso en subasta con ocupantes no es un piso barato, es un piso con tiempo dentro

Lo que de verdad estás comprando cuando pujas con ocupación no es metros cuadrados, es paciencia, liquidez para aguantar y nervio para gestionar la parte humana sin perder los papeles. Si tienes esos tres ingredientes y haces números con el escenario malo (no con el bueno), las subastas con ocupantes siguen siendo de las inversiones inmobiliarias con mejor descuento real del mercado. Si no los tienes, vete a una vivienda libre de cargas y duerme tranquilo. Antes de tu próxima puja, abre el listado, mira tres expedientes con calma, llama al juzgado de uno de ellos y haz la fórmula del coste real con los tres escenarios. Esa hora bien invertida vale más que cualquier curso.