Comprar en subasta del BOE para alquilar y que la rentabilidad tenga sentido de verdad

La subasta del BOE tiene fama de ser la vía para comprar barato, y en muchos casos lo es. Pero "barato" en el precio de remate no es lo mismo que "rentable" cuando el inmueble es para alquilar, y confundir los dos conceptos lleva a operaciones que sobre el papel parecen un pelotazo y en la práctica generan una rentabilidad mediocre, o directamente negativa si aparece algún coste que no estaba en el cálculo inicial.

Lo que intento explicar en este artículo es cómo hacer el análisis de rentabilidad de forma honesta cuando el inmueble viene de subasta, con las particularidades que eso implica: costes que no existen en una compra convencional, un periodo de tiempo entre la puja y el primer alquiler que no es neutro, y algunos escenarios donde la operación simplemente no compensa aunque los números de la primera pasada parezcan bien.

Por qué el precio de adjudicación cambia todo el cálculo de rentabilidad

El error más frecuente que veo en análisis de inversores que se acercan a subastas por primera vez es calcular la rentabilidad sobre el precio de remate. Si ganas una subasta en 75.000 €, esa cifra aparece en el expediente, en el decreto de adjudicación y en todas las conversaciones sobre la operación, así que es natural que se convierta en el denominador del cálculo. El problema es que ese denominador es incorrecto.

El coste real de adjudicación incluye, como mínimo: el precio de remate, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD, que en inmuebles de segunda mano suele estar entre el 6% y el 10% del valor escriturado según la comunidad autónoma; conviene verificarlo en la normativa autonómica correspondiente antes de calcular), los gastos de notaría y registro, las cargas asumidas que no estaban canceladas en el momento de la adjudicación y la reforma estimada para que el inmueble sea alquilable. Si encima hay un ocupante que requiere proceso de lanzamiento, ese coste también entra en el denominador, igual que el coste de oportunidad del capital inmovilizado durante ese periodo.

Pongamos el ejemplo sobre el que trabaja este artículo para que quede en concreto: piso adjudicado en 75.000 €, con ITP del 8% (6.000 €), gastos de registro y notaría (aproximadamente 1.200 €), reforma para ponerlo en condiciones de alquiler (estimada en 7.000 €) y un proceso de lanzamiento si hay ocupante (1.800 € en honorarios orientativos). El coste total real hasta llaves asciende a unos 90.000 €, un 20% más que el precio de remate. Usar 75.000 € como denominador cuando el desembolso real es 90.000 € produce una rentabilidad calculada que sobreestima la operación en ese mismo 20%.

Para entender bien qué cargas van con el inmueble y cómo afectan a ese denominador, el artículo sobre cómo leer las cargas de una subasta del BOE y calcular lo que de verdad vas a pagar lo explica con detalle.

La fórmula de rentabilidad bruta adaptada a subasta con un ejemplo numérico que cuadre de verdad

La fórmula de rentabilidad bruta no tiene misterio: (alquiler anual bruto / coste total real de adjudicación) × 100. Lo que cambia respecto a una compra convencional es cómo se construye ese denominador, que ya vimos en el apartado anterior. Con el ejemplo de los 90.000 € de coste total y un alquiler de mercado de 650 €/mes, los números quedan así:

• Alquiler anual bruto: 650 × 12 = 7.800 €
• Rentabilidad bruta sobre coste real: 7.800 / 90.000 × 100 = 8,67%

Si en cambio calculas sobre el precio de remate (75.000 €), la rentabilidad aparente sube al 10,4%. Son casi dos puntos porcentuales de diferencia, y eso no es un matiz académico: es la diferencia entre una operación que compensa bien y una que solo compensa si todo va a la perfección sin imprevistos.

¿Cuándo tiene sentido seguir adelante? Como criterio orientativo, por debajo del 6-7% de rentabilidad bruta en una zona sin perspectiva de revalorización clara, la operación probablemente no compensa los riesgos específicos de subasta (el inmueble que no puedes visitar por dentro antes de adjudicarte, el estado real de la reforma, el tiempo hasta el primer alquiler). No es una ley ni un umbral universal: en zonas tensionadas con demanda sólida, una operación al 5,5% bruto puede tener sentido si la revalorización del activo suma; en una capital de provincia pequeña sin tensión de alquiler, un 7% bruto puede no ser suficiente. El umbral sirve para hacer una primera criba, no para tomar la decisión final.

Lo que sí vale como regla fija es que la rentabilidad neta —descontando comunidad, seguro, IBI, periodos de vacío estimados y mantenimiento— siempre quedará por debajo de la bruta, habitualmente entre 1,5 y 2,5 puntos menos según el tipo de inmueble y la zona. Cuando el bruto está justo en el umbral, el neto puede meterte en negativo sin mucho esfuerzo. Los datos orientativos de medios especializados sitúan las rentabilidades brutas en zonas tensionadas entre el 7% y el 9%, pero esas cifras suelen estar calculadas sobre precio de compra de mercado, no sobre el coste total de adjudicación en subasta; tómalos como referencia del entorno, no como objetivo garantizado.

El tiempo hasta el primer alquiler y por qué cambia la rentabilidad calculada

Hay un coste que rara vez aparece en los análisis de rentabilidad de subasta porque no llega en ninguna factura: el tiempo que pasa entre el momento en que pagas el remate y el momento en que cobras el primer mes de alquiler. Durante ese periodo, tu capital está trabajando a rentabilidad cero.

Si el inmueble está libre de ocupantes y en buen estado, ese intervalo puede ser corto: quizá 6 u 8 semanas para tramitar la inscripción registral, terminar detalles de reforma y encontrar inquilino. Pero si hay ocupante y tienes que ir al procedimiento de lanzamiento, el plazo orientativo hasta recuperar la posesión oscila entre los 3 y los 9 meses (puedes ver en detalle cómo funciona ese proceso en el artículo sobre el lanzamiento en una subasta judicial). A ese plazo hay que sumar el tiempo de reforma posterior y la búsqueda de inquilino.

Para que quede en un número concreto: 90.000 € de capital inmovilizado durante 9 meses, a un rendimiento alternativo conservador del 3% anual, supone un coste de oportunidad de unos 2.025 € que deberías sumar al denominador real de tu cálculo de rentabilidad. Esos 2.025 € no los pide nadie, no aparecen en ninguna escritura, pero son dinero que dejaste de ganar. Con ellos, el coste total de la operación asciende a unos 92.025 €, y la rentabilidad bruta baja a 8,47%. No es un cambio dramático en el ejemplo ilustrativo, pero en operaciones donde el margen ya era justo puede ser lo que inclina la balanza.

El punto práctico es que antes de pujar conviene estimar ese plazo de la forma más realista posible, en función de si el inmueble está libre u ocupado, del juzgado concreto y del estado de la reforma. Quien lo ignora llega a la adjudicación con los números de la rentabilidad calculada y la sensación de que algo no cuadra cuando el primer mes de alquiler tarda mucho más de lo previsto.

Cuándo la operación no compensa aunque los números parezcan bien

Hay situaciones donde el análisis de rentabilidad sale bien en papel y la operación sigue siendo una mala idea. Las tres que me parecen más importantes por su frecuencia y su impacto:

Primera, zona sin demanda de alquiler acreditada. Una rentabilidad bruta del 9% calculada sobre una buena adjudicación no sirve de nada si el inmueble tarda 8 meses en encontrar inquilino, o si el alquiler de mercado que estimaste no se sostiene porque la zona tiene poca demanda. Antes de calcular la rentabilidad, necesitas datos reales de absorción del mercado en esa zona: cuántos pisos de ese perfil están en alquiler ahora mismo, cuánto tiempo llevan publicados y a qué precio se están cerrando los contratos, no solo a cuánto se anuncian.

Segunda, ocupante en situación de vulnerabilidad con moratoria de lanzamiento vigente. La Ley 12/2023 de vivienda (y sus prórrogas) establece una suspensión de lanzamientos cuando el ocupante acredita vulnerabilidad económica; en el momento de escribir este artículo, esa moratoria se extiende aproximadamente hasta mayo de 2028, aunque ha sufrido varias prórrogas y conviene verificar el estado exacto en el BOE antes de cualquier decisión. Si el inmueble entra en ese supuesto, el plazo hasta la posesión deja de ser una estimación orientativa y se convierte en una incógnita que puede superar los 2 años; con ese horizonte temporal, el coste de oportunidad del capital cambia completamente el análisis.

Tercera, cargas preferentes que elevan el denominador por encima del valor de mercado. Ocurre cuando el inmueble tiene cargas anteriores a la ejecutada que no se cancelan con la adjudicación, como hipotecas de rango superior o deudas de comunidad acumuladas. Si asumes esas cargas —que son reales y ejecutables— y las sumas al precio de remate, el denominador puede superar el valor de mercado del inmueble. En ese caso la subasta no tiene descuento; tiene un coste oculto que la convierte en más cara que comprar en el mercado ordinario.

Subasta no es siempre mejor que mercado abierto. Lo es cuando el descuento real sobre el valor libre de cargas supera los riesgos específicos del proceso y el tiempo adicional hasta el primer alquiler. Cuando eso se cumple, la ventaja puede ser significativa; cuando no, la complejidad añadida del proceso de subasta no tiene compensación suficiente.

Si estás analizando una operación concreta, el criterio más honesto que puedo darte es este: contrasta tus cálculos con un gestor o asesor que conozca el mercado de alquiler local y el proceso de subastas antes de consignar el depósito. Las cifras de este artículo son ilustrativas y orientativas; los números reales de tu operación dependen de variables que solo se pueden evaluar caso a caso.

Fuentes de referencia: Portal de Subastas del BOE · Art. 669 y 670 LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) · Ley 12/2023 de vivienda y moratoria de lanzamientos. Los plazos de moratoria y los tipos de ITP/AJD pueden haber variado; conviene verificar el estado actualizado de la normativa antes de cualquier decisión de inversión.