Cómo se fija el tipo de subasta en el BOE y qué significa la tasación pericial para tu puja

Si estás mirando subastas en el portal del BOE y no tienes claro qué significa ese "tipo de subasta" que aparece en cada anuncio, para. Porque ese número es el que va a marcar toda tu estrategia de puja y, sobre todo, los umbrales legales que determinan si tu oferta puede ser aceptada o rechazada.

De dónde sale el tipo de subasta

El tipo de subasta es el valor de referencia que fija el juzgado o la administración para sacar el inmueble a subasta. No es un precio de mercado ni un precio de salida al uso. Su origen depende del tipo de procedimiento:

• En ejecuciones hipotecarias, el tipo suele coincidir con el valor de tasación pactado en la escritura de hipoteca. Es decir, el que fijó un tasador homologado cuando el propietario firmó el préstamo. Puede tener años de antigüedad, así que ojo: puede estar por encima o por debajo del valor real actual.
• En ejecuciones ordinarias (deudas entre particulares o sociedades, embargos de Hacienda o Seguridad Social), si no hay tasación previa, el juzgado puede ordenar una tasación pericial para determinar el valor del bien. Un perito judicial valora el inmueble y ese dictamen se convierte en el tipo.

En la práctica, esto significa que dos pisos idénticos en el mismo edificio pueden tener tipos de subasta muy diferentes si uno viene de una hipoteca de 2007 y otro de un embargo reciente con tasación actualizada.

Por qué la tasación pericial condiciona tu puja

Aquí está lo importante. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece unos porcentajes mínimos sobre el tipo que determinan si una puja es admisible:

• Si la subasta es de una vivienda habitual, las pujas por debajo del 70% del tipo pueden ser rechazadas por el juzgado. Por ejemplo, si el tipo es 200.000 €, pujar 130.000 € (un 65%) es arriesgado: el juez podría no aprobar el remate.
• Si no es vivienda habitual, el umbral baja al 50% del tipo. Con ese mismo tipo de 200.000 €, una puja de 100.000 € entraría dentro del margen legal.

Por eso la tasación pericial no es un dato decorativo. Si el perito valora alto, el tipo sube y los mínimos legales también. Si valora bajo, puedes acceder al inmueble con menos dinero y menos riesgo de que tu puja quede por debajo del umbral.

Qué revisar antes de fiarte del tipo

No des por bueno el tipo sin más. Comprueba siempre:

1. La antigüedad de la tasación. Una tasación de hace 8 años puede no reflejar el mercado actual. Haz tus propios números con referencias de portales y catastro.
2. Si el tipo viene de escritura o de perito judicial. En hipotecarias, el tipo suele estar inflado respecto al valor real porque las tasaciones bancarias de la burbuja eran generosas.
3. Las cargas que subsisten. El tipo no descuenta hipotecas anteriores que sobrevivan a la subasta. Ese coste es tuyo.

Como decía un experto en subastas: "Nada de entrar pensando, bueno, eso ya lo iremos viendo. Si haces eso, estás muerto, porque tarde o temprano ganarás una subasta y luego te darás cuenta de que pagaste demasiado." Calcula tu límite antes de pujar y respétalo.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Consulta con un profesional antes de participar en cualquier subasta.