Por qué el banco se queda la mayoría de subastas y cómo filtrar las pujables

Cuando uno empieza a mirar el portal del BOE y ve cientos de subastas activas con descuentos sobre tasación del 30, 40, 50 por ciento, la primera reacción es pensar que aquello es un mercado infinito de oportunidades. Que basta con elegir bien, hacer los deberes registrales y pujar con cabeza. Y entonces vas a la primera subasta presencial o entras en la puja electrónica de un piso que parecía perfecto, y descubres que en los últimos tres minutos el ejecutante dispara la postura por encima de cualquier número que tenga sentido para un inversor.

No te ha pasado solo a ti. Le pasa al noventa por ciento de los que llegan nuevos. Y la razón no es que tengas mala suerte ni que pujes mal. La mayoría de subastas judiciales no están pensadas para que las gane un inversor particular, están pensadas para que el ejecutante recupere lo que se le debe. Entender esto cambia por completo la forma en la que filtras lo que aparece en el BOE.

Qué busca el banco cuando ejecuta

Cuando un banco, una financiera, una hacienda autonómica o la Agencia Tributaria llegan al final de un procedimiento de ejecución, no buscan ganar dinero con la subasta. Buscan recuperar la deuda pendiente y, si pueden, todos los intereses, costas y gastos asociados.

La mecánica es simple. Si la deuda total reclamada en el procedimiento son 350.000 euros y el inmueble vale en mercado 200.000, el ejecutante va a pujar hasta los 200.000 si hace falta, porque cada euro adicional que pague por encima del valor de mercado lo va a perder al revender. Pero por debajo de los 200.000, cualquier postura suya es matemáticamente buena: si nadie sube, se adjudica el bien por el mínimo legal, lo apunta en su cartera de inmuebles y compensa parte de la pérdida; si tú subes, le obligas a pujar más alto y, en cualquier caso, recupera más de lo que recuperaría adjudicándose por el mínimo.

Esa es la frontera. El ejecutante puede llegar tranquilamente al valor de mercado real porque, para él, eso es minimizar daño, no es ganar dinero. Y tú, como inversor, no puedes competir ahí. Si pagas valor de mercado en una subasta sin haber visitado, sin garantía, sin posibilidad de visita previa, con un ocupante dentro y plazos judiciales por delante, has hecho el peor negocio del mundo.

Cuándo sí puedes ganar la puja

Las subastas que un inversor sí puede ganar son aquellas en las que la deuda reclamada es notablemente inferior al valor del inmueble. Y aquí la matemática es la inversa.

Imagina una ejecución hipotecaria donde el ejecutado debe 60.000 euros entre principal pendiente, intereses y costas, y el inmueble vale 250.000 en mercado. El banco solo necesita recuperar 60.000. Si se adjudica el piso por el mínimo legal del 70 por ciento del valor de subasta, recupera más de lo que se le debe, le sobra dinero, y ese sobrante va a parar al ejecutado o a otros acreedores. Por encima de los 60.000 más sus costas, cada euro adicional que el banco pague por seguir pujando es dinero que pierde. No tiene incentivo económico para subir, y entonces tú, como tercero, puedes adjudicarte el inmueble por una cifra razonable que esté lejos del valor de mercado.

Ahí es donde aparece el margen. No en las subastas con descuento aparente del 50 por ciento sobre tasación que en realidad están dominadas por el ejecutante, sino en las subastas donde el ejecutante tiene un crédito pequeño respecto al activo.

La regla del ratio deuda/valor

Para filtrar el portal del BOE de forma eficiente, hay un cálculo que tienes que hacer en cada ficha antes incluso de empezar a estudiar el inmueble. Es un cribado previo, una primera puerta. Y se basa en dos cifras que vienen siempre en el edicto: la cantidad reclamada (la deuda total que se ejecuta) y el valor de subasta (la tasación oficial sobre la que se calculan los porcentajes mínimos).

El ratio entre ambas cifras te dice rápido si la subasta es para ti o no.

• Si la cantidad reclamada supera 1,5 veces el valor de subasta, descarta. La deuda es tan alta respecto al activo que el ejecutante va a pujar hasta el techo del valor para minimizar pérdidas. No hay hueco para ti, ni siquiera mereces gastar tiempo en estudiar las cargas.
• Si la cantidad reclamada está por debajo del 1,2 del valor, miras con interés. Hay margen real porque el ejecutante se da por satisfecho mucho antes de llegar al valor de mercado. Aquí es donde dedicas tiempo a la nota simple, al ocupante, a los vecinos, a los seis pasos del checklist previo.
• Si la deuda está entre 1,2 y 1,5 veces el valor, análisis caso por caso. Depende del tipo de ejecutante (un fondo se comporta distinto que un banco, la AEAT distinto que un particular), del tipo de procedimiento, de las cargas anteriores que reduzcan la base económica, de si hay acreedores intermedios.

Esta regla no es ciencia exacta, es heurística. Hay subastas donde la deuda parece grande pero hay cargas anteriores que el ejecutante sabe que se va a comer y por eso no puja agresivo. Hay otras donde la deuda es pequeña pero el ejecutante decide quedarse el inmueble en cartera por motivos estratégicos. Pero como primer filtro funciona, y te ahorra horas de estudio en subastas donde no tienes opción real.

Cómo lo hacemos en subastas-inmuebles.com

En cada ficha del portal calculamos automáticamente el ratio entre la cantidad reclamada y el valor de subasta y lo mostramos como badge en la cabecera del listado. Verás algo así como pujable, dudosa o banco dependiendo de dónde caiga el ratio. Es la primera cosa que mira un inversor con experiencia antes de hacer clic en una ficha, y la pintamos en grande para que no tengas que sacar la calculadora cada vez.

Por darte un ejemplo concreto, hay una subasta activa de un inmueble en Lliçà de Vall, Barcelona, donde el ratio cae del lado pujable: deuda reclamada en torno a 347.000 euros frente a un valor de subasta de 633.000. Eso es un ratio de 0,55, muy por debajo de 1,2, y por tanto el banco no necesita pujar hasta el valor de mercado para recuperar lo suyo. Es un caso típico de subasta donde un inversor con cabeza puede entrar con margen. Lo puedes ver en la ficha completa de Lliçà de Vall con el desglose de cargas y situación posesoria.

Lo contrario también lo encuentras a montones. Subastas donde la deuda reclamada duplica largo el valor de subasta, normalmente porque son ejecuciones de hipotecas antiguas con muchos años de impago, intereses moratorios acumulados y costas judiciales muy abultadas. Esas las marcamos como banco y, salvo que tengas un motivo muy específico para mirarlas, no merece la pena que pierdas el tiempo.

La regla del 25 por ciento de margen

Filtrar por ratio deuda/valor es el primer paso. El segundo, una vez has identificado una subasta pujable, es calcular tu techo de puja con margen suficiente. Y aquí la regla que usamos los que llevamos tiempo en esto es la del 25 por ciento.

Funciona así. Tomas el valor de mercado real del inmueble (no la tasación oficial, no el valor de subasta, sino lo que de verdad pagaría un comprador en idealista mañana). Le restas todos los gastos asociados a la operación: la consignación, el ITP o el IVA según el caso, los honorarios de procurador y abogado, la nota simple, las posibles cargas anteriores que subsistan, las deudas de comunidad de los cuatro años anteriores, el IBI atrasado afecto al inmueble, los gastos de lanzamiento si hay ocupantes, la reforma estimada para poner el activo en condiciones de venta o alquiler. Todo. Sin trampas, sin redondeos a la baja para que te salgan los números.

A esa cifra le restas un 25 por ciento adicional como margen de seguridad y beneficio. Y lo que queda es tu techo de puja máximo. Por encima de ahí, no pujas. Aunque te emocione, aunque parezca que la oportunidad se escapa, aunque la subasta esté quedando desierta, no pujas.

Ese 25 por ciento cumple dos funciones. Por un lado, absorbe imprevistos: descubrir que el ocupante tarda dieciocho meses en salir en lugar de seis, encontrar humedades estructurales que no estaban en la información disponible, una derrama no comunicada que aparece a los tres meses. Por otro lado, es tu beneficio efectivo, el margen sobre el que justifica ponerte a gestionar todo este lío en vez de comprar un inmueble normal en el mercado abierto. Si trabajas con menos de 25 por ciento, estás haciendo el trabajo del banco gratis.

El cribado mental que hace el inversor con experiencia

Cuando entras al portal y ves cien subastas activas en una provincia, el inversor que lleva años no las estudia todas. Aplica un embudo. Primero descarta por ratio deuda/valor: fuera todas las que el banco se va a quedar. Le queda quizá un 30 por ciento del listado. De ese 30 por ciento, descarta por tipo de inmueble (no quiere locales si su tesis es residencial, no quiere pueblos pequeños si su tesis es ciudad), por rango de inversión (presupuesto), por tipo de procedimiento si tiene preferencia. Le queda quizá un 5 por ciento. Y solo ahí, sobre ese 5 por ciento, hace los deberes técnicos: nota simple, ocupante, comunidad, ayuntamiento, autos.

Esa es la diferencia entre el que se quema en seis meses y deja las subastas, y el que lleva diez años y vive de esto. No es que el segundo sepa pujar mejor, es que dedica su atención a las subastas correctas y deja que el banco se lleve las que le tocan.

Preguntas frecuentes

¿De dónde saco la cantidad reclamada para calcular el ratio?

Aparece en el edicto de subasta publicado en el BOE, normalmente en el apartado donde se identifica el procedimiento y se desglosa el principal pendiente más intereses y costas. Si no la ves clara, también figura en la información del juzgado y, en muchos casos, en la propia ficha del portal de subastas del BOE.

¿Qué pasa si el ejecutante no es un banco sino la Agencia Tributaria?

La lógica es la misma. Hacienda actúa para recuperar la deuda tributaria, no para quedarse el activo. Si la deuda es pequeña respecto al valor del inmueble, hay margen para un tercero. Si la deuda lo supera, Hacienda se lo adjudicará. La diferencia está en el procedimiento, que es administrativo y se rige por la Ley General Tributaria, no por la LEC.

¿Qué hago con las subastas donde el ratio cae en zona dudosa?

Vas más allá del ratio: miras qué cargas anteriores existen y reducen el aprovechamiento real del ejecutante, miras si hay acreedores intermedios que también van a pujar, miras el historial reciente del ejecutante en subastas similares (algunos fondos tienen patrón conocido). Si después de ese análisis sigues con dudas, lo más sano es no pujar y esperar a la siguiente. Hay miles de subastas activas en España cada mes.

¿Qué margen mínimo recomiendas para pujar?

Un 25 por ciento sobre valor de mercado neto de gastos es la referencia que usamos. Por debajo de ahí estás trabajando casi gratis y cualquier imprevisto se come tu beneficio. Inversores muy experimentados con tesis muy concretas a veces aceptan menos, pero como punto de partida para filtrar, los 25 puntos son la línea sensata.